Réaliser un investissement locatif en constituant une SCI

Réaliser un investissement locatif en constituant une SCI

Il est possible de se constituer un patrimoine immobilier ou d’acquérir une résidence de loisirs en optant pour une SCI. Focus sur cette société aux règles spécifiques.

Un choix à faire : l’immobilier d’habitation ou professionnel ?

La société civile immobilière (SCI) est un statut juridique permettant notamment d’acquérir et de gérer un bien immobilier d’habitation ou professionnel. Le choix de l’acquisition dépend de ce que l’investisseur recherche. Si ce dernier veut faire en priorité du rendement, l’immobilier professionnel permet en moyenne d’obtenir un taux de rentabilité brute (rapport entre les loyers annuels perçus et le prix d’achat du bien) de 10 %, contre 5 % pour l’immobilier d’habitation. En revanche, si l’investisseur recherche davantage à diversifier les risques, il préférera le plus souvent acquérir plusieurs biens immobiliers d’habitation, dont le prix à l’unité sera moindre que l’achat d’un entrepôt à usage professionnel. En outre, les loyers seront alors versés par 5 personnes / couples différents plutôt que par un seul professionnel.

Le régime d’imposition de la location d’un bien détenu par la SCI

La SCI peut mettre son ou ses biens immobiliers en location nue afin de rester dans le cadre d’une activité civile, et ainsi voir ses revenus toujours sujets à l’impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, les associés de la société doivent déclarer leurs revenus locatifs respectifs dans la catégorie revenus fonciers de leur IR. Le gérant a la possibilité de définir un déficit foncier, souvent à l’aide d’un expert-comptable, en retranchant différentes charges et intérêts (impôt foncier, intérêts d’emprunt, dépenses de rénovation et d’entretien, etc.) d’un montant supérieur aux revenus locatifs perçus. Ce déficit pourra alors être soustrait aux autres revenus du contribuable, dans la limite de 10 700 €, pour qu’il paie moins d’impôt.
Si la location en meublée fait passer l’imposition des revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), cette location demeure une activité civile tant qu’elle continue de constituer une simple activité de gestion de patrimoine immobilier. Dans ce cas, en revanche, imputer un éventuel déficit foncier est impossible.

La SCI transformée en société commerciale

Lorsque le bien immobilier est mis en location meublée et que le montant de ses revenus de nature commerciale est supérieur à 10 % des recettes totales de la SCI, l’activité de la société civile immobilière devient automatiquement commerciale. On dit alors que cette activité commerciale « contamine » la SCI qui perd sa transparence fiscale et la possibilité de voir ses revenus être imposés à l’IR. Il arrive ainsi que des associés, qui ne sont pas au courant de ce basculement, continuent de déclarer leurs revenus locatifs sur leur déclaration d’impôt personnelle, avant de se faire rattraper par l’administration fiscale.
Si un investisseur souhaite devenir loueur en meublé professionnel (LMP) ou bien louer en meublé en délivrant des prestations para-hôtelières (service de petit-déjeuner, nettoyage, linge de maison et réception), il devra choisir un autre statut juridique que la SCI. Pour une activité de LMP, il constituera une entreprise individuelle, une SARL de famille ou une EURL soumise à l’IR. Les mêmes statuts pourront être utilisés pour une location en meublé assortie de prestations para-hôtelières, qui peut également prendre la forme d’une SNC.

Le recours au financement par l’emprunt

Une société civile immobilière a la possibilité de financer l’achat d’un bien immobilier par l’emprunt. Le recours au financement par l’emprunt est intéressant pour les investisseurs ayant pour principal objectif d’augmenter leur patrimoine immobilier tout en contrôlant leurs dépenses fiscales.

En revanche, si les associés visent l’obtention de revenus réguliers dès l’acquisition effectuée, ils devront financer cet investissement le plus possible par des capitaux propres. Avec zéro crédit ou un petit emprunt à rembourser, la SCI pourra dégager de la trésorerie qui sera imposée.
Pouvant être constitué à partir de deux associés, la SCI peut aussi servir à un groupe d’investisseurs n’ayant pas les moyens d’acquérir un bien immobilier, voire un immeuble entier, selon le montant des capitaux pouvant être apportés par chaque associé et les emprunts pouvant être accordés.