Comprendre la société civile immobilière (SCI)

Comprendre la société civile immobilière (SCI)

Pouvant être constituée dans une optique personnelle ou professionnelle, la société civile immobilière permet de gérer ou de transmettre facilement un bien immobilier. Focus sur ce statut juridique ainsi que sur ses particularités en termes de fiscalité et de responsabilité des associés.

La SCI, un statut pour détenir et transmettre un patrimoine immobilier

Comme son nom l’indique, une société civile immobilière (SCI) est une société civile qui a un objet immobilier. Cette forme juridique est utilisée aussi bien par des professionnels (libéraux, commerçants, sociétés de services, etc.) que par des particuliers (notamment des familles souhaitant préparer au mieux une future succession), pour acquérir, gérer puis transmettre un bien immobilier. La SCI est un statut juridique pratique, car elle permet aux associés (au nombre minimum de deux) de séparer certains éléments de leur patrimoine tout en jouissant d’une grande liberté au niveau organisationnel (à travers la possibilité de nombreux montages et le pouvoir important laissé au gérant). Dotée obligatoirement d’un capital social (fixe ou variable avec des apports en numéraire ou en nature), la SCI donne la possibilité de partager des revenus locatifs entre les différents associés tout en évitant les problèmes d’indivision au moment de la transmission. En effet, les associés pourront, selon leur choix respectif, vendre ou transmettre à titre gratuit par voie de succession ou de donation les parts qu’ils détiennent.

Les règles fiscales auxquelles doit obéir la SCI

La SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu (l’IR est le régime par défaut) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) :

  • si les associés conservent l’IR comme régime d’imposition, ils sont imposables sur les bénéfices réalisés par la société, selon les règles de taxation habituelles concernant les revenus fonciers. La SCI est dite fiscalement « semi-transparente » et les éventuels dividendes ne seront pas une deuxième fois imposés puisque l’ensemble des revenus ont déjà été déclarés ;
  • si l’IS est choisi, c’est la société civile immobilière, dite « opaque » fiscalement, qui doit régler l’impôt, ce qui lui permet de réaliser des ajustements fiscaux. Une fois l’IS payé par la SCI, les associés sont imposés sur les dividendes reçus à partir du bénéfice net d’impôt. Bénéficiant d’un abattement de 40 %, les dividendes sont à déclarer par chaque associé dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Soumise à l’accord des associés, la vente des parts sociales entraîne une plus-value qui sera imposée comme toute autre plus-value immobilière. Des droits d’enregistrement au taux de 5 % seront exigés.

Une responsabilité indéfinie et non solidaire pour les associés

Si la SCI détient une personnalité morale avec une existence juridique propre, les associés de la société ont une responsabilité dite indéfinie et non solidaire. Par principe, c’est donc la société civile immobilière qui est la première responsable aux yeux de la justice en cas de dettes non payées ou d’un autre litige financier avec un tiers. Mais, si aucune procédure judiciaire entamée auprès de la société ne permet de régler les différents contentieux, la responsabilité des associés sera engagée.
Ainsi, si la SCI ne peut régler certaines dettes, le paiement pourra être exigé auprès des associés, à partir de leur patrimoine personnel (responsabilité indéfinie) et selon les parts sociales qu’ils détiennent (responsabilité non solidaire). Un seul associé ne pourra donc jamais être tenu pour unique responsable lors d’un recouvrement.
Ce principe de responsabilité vaut également par rapport aux différents impôts dus et non réglés à l’État. Si ce dernier ne peut recouvrer ses créances par une action juridique faite auprès de la SCI, il demandera le paiement des dettes sur le patrimoine personnel des associés.