Comment se protéger des créanciers grâce à la constitution d’une SCI ?

Comment se protéger des créanciers grâce à la constitution d’une SCI ?

La séparation de l’activité professionnelle et du patrimoine personnel est un moyen de se protéger de ses créanciers. Dans ce but, constituer une SCI peut être une solution efficace, mais avec certaines limites. Explications.

Constituer une SCI pour séparer les patrimoines

L’apport de biens immobiliers privés à une société civile immobilière permet de séparer patrimoine personnel et patrimoine professionnel. En effet, la constitution d’une SCI permet de créer une entité à part entière, qui bénéficie de sa propre personnalité juridique. Une fois immatriculée, la société se distingue de ses associés. Son actif et son passif sont différents de ceux des associés, et le patrimoine immobilier de la SCI n’appartient pas aux associés, mais bien à la société nouvellement formée. Les créanciers d’un associé ne peuvent donc pas saisir les immeubles constitutifs de la SCI. Seules les parts sociables de l’associé sont saisissables, ce qui constitue une véritable protection contre les créanciers :

  • les parts sociales d’une SCI ne sont pas liquides. L’associé défaillant ne peut donc pas facilement céder ses parts, d’autant que les autres associés doivent, au préalable, agréer tout nouvel acquéreur de parts, et que ce dernier ne peut pas disposer librement du patrimoine immobilier de la SCI ;
  • le patrimoine immobilier d’un associé de SCI est difficile à connaître. Habituellement, le bureau des hypothèques peut fournir aux créanciers une « fiche propriétaire » officielle qui liste l’intégralité des transactions immobilières au nom de l’associé défaillant. Mais si ces transactions ont été réalisées au nom d’une SCI, elles ne figurent pas sur cette fiche.

Les limites de la protection par la constitution d’une SCI

La protection contre les créanciers peut être assurée par la constitution d’une société civile immobilière. L’outil est même particulièrement efficace avant de contracter des dettes, pour mettre à l’abri un patrimoine immobilier privé. Cependant, la constitution d’une SCI dans le seul but d’échapper à ses créanciers peut être remise en question. Tout dépend alors de la façon dont l’immeuble a été acquis par la SCI. Lorsque le bien immobilier n’a jamais appartenu au débiteur, et qu’il n’a jamais été gagé en faveur des créanciers, son acquisition par la SCI ne peut pas être requalifiée. Si l’actif appartenait au débiteur et qu’il a été apporté à la SCI avant que les dettes ne soient contractées, l’apport ne pourra pas non plus être remis en question. Néanmoins, si cet apport d’immeuble à la société a été réalisé après la naissance des dettes, les créanciers peuvent chercher à le requalifier :

  • en démontrant devant un tribunal que la SCI est une société fictive. Sa constitution est alors annulée et les créanciers peuvent se tourner vers le patrimoine immobilier de la SCI ;
  • en recourant à l’article 1166 du Code civil, les créanciers peuvent obtenir que l’apport immobilier soit réintégré dans le patrimoine privé du débiteur (« action oblique ») ;
  • en s’appuyant sur l’article 1167 du Code civil, les créanciers peuvent demander l’annulation de l’apport, en prouvant que la SCI a été constituée uniquement dans le but de leur échapper (« action paulienne ») ;
  • en montrant que l’apport à la SCI a été réalisé durant la période suspecte (après une cessation de paiements) d’une procédure collective, les créanciers peuvent obtenir son annulation. Il en est de même si le tribunal retient une communauté d’intérêts ou une confusion de patrimoine entre la SCI et le débiteur.