Partage de SCI : une fiscalité variable

Partage de SCI : une fiscalité variable

Après la dissolution d’une société civile immobilière (SCI), il convient de partager l’actif. Mais comment sont imposés les bénéfices, plus-values et bonis de liquidation ? Eléments de réponse.

Des bénéfices et plus-values imposables

Qu’elles soient soumises à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), les sociétés civiles immobilières (SCI) sont tenues de fournir une déclaration de résultats dans les deux mois qui suivent le terme de la dissolution. Pour ces deux types de structures, les bénéfices et plus-values sont directement imposables. Les associés se partagent le boni de liquidation. Lorsque la SCI est sous le régime de l’impôt sur les sociétés, ce boni devient une distribution de revenu imposé au nom des associés, en fonction de leurs droits et intègre les revenus de capitaux mobiliers. Ce type de SCI voit son résultat d’exploitation ainsi que ses plus-values à court terme soumis à un impôt de 33,33 %.

Des droits d’enregistrement sur le boni de liquidation

Les SCI doivent s’acquitter d’un droit de 2,5 % sur le boni de liquidation, c’est-à-dire sur les sommes restant à distribuer aux associés en fonction de leur apport. Pour les SCI soumises à l’IS, il faut toutefois distinguer deux situations. Si le partage de la SCI s’effectue avec soulte, soit quand un associé bénéficie de valeurs de la SCI supérieures à sa part, cette soulte tombe sous le régime fiscal d’une vente. La somme équivalente à la soulte est soustraite de l’actif net partagé pour déterminer le droit d’enregistrement. En l’absence de soulte, un droit fixé à 2,5 % de l’actif net partagé doit être réglé. Les dettes, frais et impôts de liquidation peuvent être déduits avant d’effectuer le calcul.

Un partage du boni imposé

Lorsque les associés d’une SCI soumise à l’IS se partagent le boni de liquidation, les sommes distribuées subissent une imposition semblable aux dividendes. Il faut noter que si, au terme de la dissolution de la SCI, se dégage un mali de liquidation que les associés devront combler, ces derniers ne bénéficieront pas de la possibilité de déduire ces charges de leur impôt sur le revenu. Enfin, au moment du partage du boni, les associés récupèrent en priorité le montant de leur apport au capital de l’entreprise. En outre, ce montant n’est pas imposable.