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Partage de SCI : une fiscalité variable

Après la dissolution d’une société civile immobilière (SCI), il convient de partager l’actif. Mais comment sont imposés les bénéfices, plus-values et bonis de liquidation ? Eléments de réponse.

Des bénéfices et plus-values imposables

Qu’elles soient soumises à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), les sociétés civiles immobilières (SCI) sont tenues de fournir une déclaration de résultats dans les deux mois qui suivent le terme de la dissolution. Pour ces deux types de structures, les bénéfices et plus-values sont directement imposables. Les associés se partagent le boni de liquidation. Lorsque la SCI est sous le régime de l’impôt sur les sociétés, ce boni devient une distribution de revenu imposé au nom des associés, en fonction de leurs droits et intègre les revenus de capitaux mobiliers. Ce type de SCI voit son résultat d’exploitation ainsi que ses plus-values à court terme soumis à un impôt de 33,33 %.

Des droits d’enregistrement sur le boni de liquidation

Les SCI doivent s’acquitter d’un droit de 2,5 % sur le boni de liquidation, c’est-à-dire sur les sommes restant à distribuer aux associés en fonction de leur apport. Pour les SCI soumises à l’IS, il faut toutefois distinguer deux situations. Si le partage de la SCI s’effectue avec soulte, soit quand un associé bénéficie de valeurs de la SCI supérieures à sa part, cette soulte tombe sous le régime fiscal d’une vente. La somme équivalente à la soulte est soustraite de l’actif net partagé pour déterminer le droit d’enregistrement. En l’absence de soulte, un droit fixé à 2,5 % de l’actif net partagé doit être réglé. Les dettes, frais et impôts de liquidation peuvent être déduits avant d’effectuer le calcul.

Un partage du boni imposé

Lorsque les associés d’une SCI soumise à l’IS se partagent le boni de liquidation, les sommes distribuées subissent une imposition semblable aux dividendes. Il faut noter que si, au terme de la dissolution de la SCI, se dégage un mali de liquidation que les associés devront combler, ces derniers ne bénéficieront pas de la possibilité de déduire ces charges de leur impôt sur le revenu. Enfin, au moment du partage du boni, les associés récupèrent en priorité le montant de leur apport au capital de l’entreprise. En outre, ce montant n’est pas imposable.

Les modalités d’une SCI avec la loi Pinel

Depuis 2014, le gouvernement a mis en place un dispositif pour permettre de pallier au manque de logements dans certaines zones. C’est notamment le cas dans la ville de Marseille, où beaucoup d’habitants éprouvent des difficultés pour trouver un logement à louer. C’est pour cela que la loi Pinel à Marseille existe. Bien entendu, pour inciter les propriétaires à investir dans ce dispositif immobilier, des avantages sont mis en avant, comme une réduction d’impôt et la certitude de trouver des locataires, car le bien se trouve dans une zone où la demande est forte. Les propriétaires sont donc garantis d’avoir une rentabilité locative significative.

En ce qui concerne la réduction d’impôt, celle-ci peut atteindre les 21 %, si le bien reste à la location durant 12 ans. Bien entendu, une réduction d’impôt moindre existe, si le bien est loué moins longtemps. Cela permet de répondre au plus grand nombre de profils et situations. Ainsi, pour un bien loué 9 ans, la réduction se portera à 18 %. Si la location dure 6 ans, ce sera 12 %.

La question qui se pose est : est-il possible d’investir en loi Pinel avec une SCI ? La réponse est oui, mais sous certaines conditions. Il peut donc y avoir plusieurs investisseurs sur un même bien, si ceux-ci sont sous le seing d’une même SCI. Chaque associé pourra donc bénéficier de cette réduction d’impôt, à condition d’avoir opté pour l’impôt sur le revenu, et non pas pour l’impôt des sociétés au moment de la création de la SCI. La limite de l’investissement sera plafonné à 300 000 euros par an, et un maximum de 5500 euros le m2.

En ce qui concerne l’achat du bien immobilier sur la ville de Marseille, cela se passe de la même manière que hors d’une SCI.

  • Le bien devra donc se trouver dans un quartier de Marseille défini « zone Pinel ». Le barème des plafonds sera donc en lien avec cela. La ville est classifiée en zone A. Cela signifie donc qu’elle fait partie des zones les plus tendues, en ce qui concerne le locatif. Ce zonage va donc définir le montant des loyers en fonction de la superficie du bien et des ressources des locataires. Pour informations, sur la cité phocéenne, le prix est fixé à 12,95 € le mètre carré.
  • Le bien devra répondre à certains critères. Il devra être neuf, qu’il fasse parti d’un programme immobilier ou non. Attention, en ce qui concerne les maisons individuelles, elles seront exclues du dispositif à partir du 1er janvier 2021. Il faudra donc que le permis de construire soit obtenu avant la fin de l’année 2020. Il peut également s’agir d’un bien vétuste. Les associés s’engageront donc à réhabiliter le logement en faisant appel à des sociétés. La construction devra être achevée dans les 30 mois après le démarrage, et être loué dans l’année. Le logement devra également répondre à la norme RT2012 ou BBC 2005.
  • Les futurs locataires devront répondre à un barème de ressources. Vous ne pourrez donc pas choisir n’importe quel locataire. Pour vous donner une idée, le plafond des ressources est de 38 465 € pour une personne seule et de 110 271 € pour un couple avec 4 personnes à charge. Ils devront également en faire leur résidence principale. Sachez que si vous comptez louer le logement à un membre de votre famille ou de votre associé, il faut que celui-ci ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal.

Vous savez donc quelles sont les conditions à remplir, en SCI ou non si vous envisagez le partage, pour investir via le dispositif de loi Pinel.

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