Comment organiser sa recherche de local commercial ?

Comment organiser sa recherche de local commercial ?

Vous souhaitez installer votre entreprise dans un local commercial plutôt qu’un bureau en étage ? Néanmoins, connaissez-vous les subtilités de ce marché si particulier ? Trouver un local commercial est loin d’être aussi simple qu’un bureau car la confidentialité des dossiers est reine, surtout dans un secteur aussi concurrentiel que Paris. Découvrez quelques conseils pour orienter votre recherche de local commercial dans la bonne direction.

Avez-vous besoin d’accueillir du public ?

Si votre activité n’a pas pour vocation de recevoir de clientèle publique, vous n’aurez pas besoin d’avoir un local commercial ayant pignon sur rue. Ainsi, vous pourrez diriger votre prospection immobilière vers des zones non commerçantes avec des loyers moins onéreux.

Pour une implantation en ville, il est plutôt conseillé de diriger votre recherche de local commercial vers des emplacements secondaires dit N°2 ou N°3. Cependant, ne vous éloignez pas trop des axes routiers ou des gares afin que votre personnel puisse avoir un accès rapide à leur lieu de travail. Vous pouvez également privilégier des locaux commerciaux situés en entrée de ville, qui offrent de plus grandes possibilités de stationnement. L’autre avantage de ce type d’emplacement est qu’il évitera à votre personnel de perdre du temps dans les embouteillages. Concernant les métiers de conseil en B to B, veillez à rester géographiquement proche de vos clients car l’éloignement physique peut agir négativement sur vos relations professionnelles. En effet, un certain nombre de sociétés parisiennes ayant fait le choix d’un déménagement en banlieue, dû à l’inflation des loyers, ont dû faire machine arrière au bout de quelques mois suite à des pertes de contrats mais surtout à une fuite massive de talents. Il est donc conseillé de considérer votre futur local commercial en centre-ville comme un investissement et non comme une dépense. Certes le loyer sera plus élevé mais c’est le prix à payer pour fidéliser votre personnel et limiter votre turnover.Si votre activité ne nécessite pas de rester en ville, vous pourrez diriger votre recherche en périphérie. Les zones d’activités offrent des atouts tels que des grandes surfaces, du stationnement privatif et la proximité des axes routiers. De plus, ces emplacements sont financièrement plus avantageux et moins chers que les locaux commerciaux situés en centre-ville. Cependant, ce type de zone reste difficile d’accès pour le personnel non véhiculé ce qui peut impacter votre politique de recrutement.

Et que votre local commercial soit situé en ville ou en périphérie, la proximité avec une zone de restauration sera fortement apprécié par vos employés et votre clientèle.

Spécificité d’un local recevant du public

Pour les locaux commerciaux recevant du public on distingue à nouveau deux typologies d’emplacements : la ville et la périphérie. Néanmoins, ces établissements recevant du public (ERP) doivent répondre aux normes de sécurité et d’hygiène en vigueur, ajoutant ainsi des lourdeurs administratives. Ces normes diffèrent selon la catégorie d’ERP et les lois évoluent continuellement. De ce fait, il sera fortement recommandé de faire appel à un architecte diplômé par le gouvernement (DPLG) pour toute demande de travaux.

En ville vous aurez l’embarras du choix : centre-ville, zone piétonne, axe passant ou gare. En un mot, votre future implantation dépendra tout simplement du budget fixé et de la surface minimum requise pour votre activité. L’avantage principale d’une adresse en ville est qu’elle vous assure une fréquentation importante par une clientèle locale et fidèle. Vous n’aurez ainsi que très peu de marketing local à réaliser. Si votre activité nécessite la proximité d’un parking, nous vous conseillons de vous diriger vers les routes départementales ou nationales situées en entrée de ville et ainsi capter en plus une clientèle de passage. Les locaux commerciaux à proximité des gares sont également une très belle option pour viser un gros flux de clients potentiels, mais ces emplacements restent la chasse gardée des commerces d’achats quotidiens comme des boulangeries, bars-tabacs ou commerces alimentaires de proximité. De son côté Paris ne déroge pas à la règle d’un local situé en centre-ville. La capitale vous permettra de bénéficier non seulement d’une population locale ultra dense mais également d’une clientèle de bureau et de touristes. Il peut alors être utile de se renseigner sur les quartiers et rues commerçantes de la capitale en vue d’optimiser sa recherche de local commercial à Paris.

Concernant la périphérie vous ne rencontrerez aucun problème de stationnement. En effet, les locaux commerciaux sont situés majoritairement dans des centres commerciaux ou dans des zones d’activité commerciales dites « Retail Parks ».

Le centre commercial est un centre de profit attirant des milliers de visiteurs à la recherche de loisirs, de produits et de services. Il est facile d’apprécier la performance d’un centre commercial car les données de fréquentation et de chiffre d’affaires sont recensées pour chaque magasin par le bailleur. En effet, ces données sont obligatoires car chaque locataire doit verser des redevances au centre commercial en fonction de ses résultats.

De plus, l’augmentation récente des taux de vacance des locaux commerciaux amène de plus en plus de bailleurs de centres commerciaux à repenser leur modèle vers des programmes de « mixed-used ». L’avantage pour vous est qu’il est désormais possible de vous implanter avec une activité autre que du retail classique, contrairement à 10 ans auparavant. Depuis ces dernières années, les foncières commerciales cherchent de plus en plus à attirer d’autres activités, avec par exemple l’implantation de centres médicaux ou dentaires, du coworking, des logements, afin de récréer des ambiances de centre-ville et une économie circulaire.

Les zones commerciales quant à elles possèdent également des indicateurs de performances permettant de les comparer à leurs concurrents. Dans ce type d’emplacement il n’existe pas de système de redevances et surtout, les prix au mètre carré sont beaucoup plus attractifs. Le seul problème réside dans la grande taille des surfaces commercialisées qui répondent à une demande très ciblée de grandes enseignes nationales. Si vous êtes dans cette situation, n’hésitez pas à négocier avec le bailleur la possibilité de diviser votre futur local commercial avec une activité complémentaire afin de mutualiser votre loyer. Par exemple, un caviste cherchera à s’implanter avec une boulangerie, un boucher et une épicerie. Au final, le bailleur s’y retrouvera car il sera plus facile pour lui de commercialiser une cellule vide à côté d’un ou plusieurs commerces en activité.

Organiser votre prospection immobilière

Pour votre recherche de locaux commerciaux il existe deux méthodes : la prospection en direct ou le recourt à des professionnels de l’immobilier commercial.

La prospection en direct possède un seul atout et pas des moindres, celui de ne pas payer d’honoraire d’agence qui avoisinent les 10% du montant de la transaction. En revanche, il requiert du temps, de l’organisation et beaucoup d’aplomb pour aller faire du porte à porte. Cette méthode vous obligera à vous entourer très vite d’un conseil juridique et d’un comptable afin de réguler les droits et les devoirs de chacun lors de la signature d’une promesse. Le recourt à ces conseils reste payant mais plus que nécessaire. Le plus long dans ce type de transaction reste la négociation du prix et les délais alloués aux conditions suspensives tels que le financement bancaire et les autorisations de travaux. Beaucoup de cédants rêvent de faire l’impasse sur ces conditions. Alors ce sont souvent les intermédiaires juridiques ou agents immobiliers qui négocient ces clauses indispensables au bon déroulement d’un dossier.

De leur côté, les professionnels spécialisés en immobilier commercial peuvent être un bon atout pour optimiser votre temps de prospection et surtout, respecter votre budget grâce à leur capacité de négociation. Ces professionnels sont souvent la première porte que franchie un commerçant désireux de vendre son affaire pour éviter de placarder sur sa vitrine un panneau « à louer » ou « à vendre ». En effet, cela nuirait à la commercialité de son emplacement et diminuerait la valeur du fonds de commerce. Par conséquent, les commerçants se tournent vers des professionnels de l’immobilier commercial, notamment en vue de bénéficier d’un carnet d’adresses de vendeurs actifs et qualifiés pouvant se décider sous 24 à 48h. C’est ce qu’on appelle plus communément le marché de réseau dit de « off market », où le prix est rarement un frein à l’acquisition. De plus, un agent immobilier n’est rémunéré qu’au moment de la signature définitive d’une vente ou d’un bail. De ce fait il se donnera les moyens de réussir cette opération dans les meilleures conditions.

Le marché parisien est difficilement accessible et peut s’avérer risqué sans un solide réseau ou de connaissances sur l’immobilier commercial. Les bailleurs et les commerçants dotés d’un bon emplacement sont rois et fixent leurs propres règles. Par exemple, il n’est pas rare de payer un droit d’entrée lorsqu’on souhaite accéder à un emplacement n°1 à Paris malgré le fait que la tendance de fond en France se tourne de plus en plus vers de la location pure, c’est-à-dire sans rachat du fonds de commerce existante. Beaucoup d’affaires se signent également sans condition de financement et certains propriétaires n’hésitent pas à faire signer des baux fermes. Pour sécuriser votre transaction et faire entendre votre recours au prêt bancaire, vous pouvez proposer une indemnité d’immobilisation qui permettra de bloquer le dossier sans prendre le risque de signer un bail de 9 ans. Par ailleurs, pour éviter la clause suspensive de travaux, il suffira de ne pas changer de catégorie d’ERP. Autrement dit, idéalement il vous faut conserver l’activité et l’agencement du local commercial que vous aurez signé.