Traditionnellement, les héritiers deviennent propriétaires du patrimoine immobilier en indivision. La constitution d’une SCI est un outil efficace pour préparer une succession et éviter les inconvénients de l’indivision non organisée.
Instabilité de l’indivision et sécurité de la SCI
Lors d’une succession non préparée, les parts des héritiers ne sont pas physiquement divisées. En conséquence, chaque héritier se retrouve indivisaire de l’ensemble du patrimoine immobilier. La situation est instable juridiquement, car chaque propriétaire en indivision peut y mettre un terme quand bon lui semble. Même s’il est isolé au sein de l’ensemble des autres héritiers, il peut intenter une action en partage et obliger à mettre en vente les biens immobiliers de l’indivision. Dans ce cas de figure, le préjudice financier peut être important, si la liquidation se fait dans une période moins faste pour le marché immobilier.
Pour éviter ce risque, la constitution d’une SCI en amont d’une succession permet d’organiser l’achat et la vente des parts sociales que les héritiers recevront tandis qu’un gérant continuera d’administrer les biens immobiliers de la SCI dans l’intérêt des associés. En tant qu’entité juridique autonome, la société civile immobilière offre une large sécurité juridique aux associés :
- si la totalité des parts sociales de la SCI est cédée, les droits de préemption ne s’appliquent pas, car aucun immeuble n’est vendu. Seules les parts sociales le sont ;
- lorsque l’un des associés décède, les biens immobiliers de la SCI ne peuvent pas être mis sous scellés ;
- si l’un des associés fait faillite, ses créanciers ne peuvent pas saisir le patrimoine immobilier de la SCI.
Indivision et SCI : un comparatif opérationnel
Au-delà de la protection juridique, constituer une SCI offre de nombreux avantages dans la gestion opérationnelle par rapport à une indivision non organisée. Sur le plan de la durée, une SCI peut être mise en place pour un maximum de 99 ans, assurant ainsi une plus importante stabilité aux associés. A l’inverse, selon l’article 815 du Code civil, chaque indivisaire peut mettre un terme à une indivision inorganisée quand il le souhaite. A noter : une convention d’indivision peut être signée (article 1873-3 du Code civil) pour garantir une certaine durée à l’indivision. En situation d’indivision, les droits de préemption des indivisaires sont limités à la seule cession de droits à titre onéreux. A l’inverse, une SCI permet de contrôler strictement l’entrée de nouveaux associés. Des clauses d’agrément peuvent statutairement imposer un droit de contrôle à l’unanimité sur la cession de parts ou l’arrivée d’un nouvel associé. En matière de gestion opérationnelle, une SCI offre une véritable souplesse pour administrer le patrimoine immobilier dans l’intérêt des associés. Son gérant bénéficie de pouvoirs étendus, que les statuts de la société civile immobilière définissent librement. En indivision, la gestion des biens immobiliers ne peut se faire qu’avec le consentement unanime de tous les indivisaires. Le risque de blocage est donc réel en cas de désaccord d’un seul des coïndivisaires. Une convention d’indivision peut autoriser la nomination d’un gérant, qui pourra administrer seul les biens, sans pour autant procéder à leur vente, qui reste soumise à l’accord unanime des indivisaires.
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