Lorsqu’une famille souhaite gérer un patrimoine immobilier en commun, deux options se démarquent : la SARL de famille et la SCI familiale. Ces deux structures permettent d’acheter, de gérer et de transmettre un bien immobilier, tout en bénéficiant d’un cadre juridique et fiscal adapté.
Mais elles ne s’adressent pas aux mêmes projets. La SARL de famille est avant tout conçue pour une activité commerciale, tandis que la SCI familiale est pensée pour la gestion d’un patrimoine immobilier sans objectif lucratif direct.
Alors, quelle est la meilleure option en fonction de ton projet ? Voici une comparaison détaillée pour t’aider à faire le bon choix.
Comprendre les différences fondamentales
La SARL de famille et la SCI familiale sont toutes deux des sociétés, mais elles n’ont pas la même vocation ni les mêmes règles.La SARL de famille et la SCI familiale ont des fonctionnements distincts en matière d’immobilier. La SARL de famille est principalement utilisée pour l’achat, la gestion et la location de biens meublés dans une logique d’activité commerciale, tandis que la SCI familiale se concentre sur l’achat, la gestion et la location de biens non meublés avec un objectif patrimonial. En termes de revenus, la SARL de famille génère des revenus commerciaux, alors que la SCI familiale perçoit des revenus fonciers.
Sur le plan fiscal, la SARL de famille offre la possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu, contrairement à la SCI familiale qui est, par défaut, soumise à l’impôt sur le revenu mais peut choisir l’impôt sur les sociétés. En matière de transmission, la SARL de famille permet une cession simplifiée des parts sociales, mais avec une taxation sur les plus-values, alors que la SCI familiale facilite la transmission progressive grâce aux abattements successifs sur les donations.
Concernant la gestion, la SARL de famille impose un cadre plus rigide avec des décisions encadrées par des règles strictes, alors que la SCI familiale offre davantage de flexibilité pour organiser la gestion des biens. Enfin, sur le plan comptable, la SARL de famille requiert des obligations plus lourdes, alors que la SCI familiale bénéficie d’une comptabilité allégée.
La première question à se poser est donc : mon projet a-t-il un but lucratif ou patrimonial ?
- Si l’objectif est d’exploiter des biens immobiliers meublés et de générer des revenus locatifs, la SARL de famille est plus adaptée.
- Si l’objectif est de gérer et transmettre un patrimoine immobilier en famille, la SCI familiale est le meilleur choix.
Quand choisir une SARL de famille ?
La SARL de famille est avant tout une société commerciale. Elle est particulièrement intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans la location meublée, car elle permet d’opter pour l’IR de manière illimitée dans le temps.
Les avantages de la SARL de famille
Une fiscalité attractive pour la location meublée
L’un des plus gros atouts de la SARL de famille est la possibilité d’opter pour l’IR de manière permanente. Cela permet aux associés d’être imposés en tant que loueurs en meublé non professionnel (LMNP), avec des déductions importantes sur les charges.
Amortissement du bien immobilier
Contrairement à la SCI, la SARL permet d’amortir le bien immobilier, ce qui réduit considérablement l’imposition des revenus locatifs.
Une gestion simplifiée des revenus commerciaux
Si l’objectif est de développer une activité de location saisonnière (Airbnb, gîtes, coliving), la SARL de famille est le meilleur choix. Une SCI ne peut pas faire de location meublée sans risquer d’être requalifiée en société commerciale.
Les inconvénients de la SARL de famille
Un cadre plus rigide
La gestion d’une SARL est plus contraignante qu’une SCI :
- Les statuts sont plus rigides.
- Les décisions doivent être prises collectivement.
- Les comptes doivent être approuvés chaque année et déposés au greffe du tribunal de commerce.
Une imposition lourde sur la plus-value
Si les associés souhaitent revendre le bien immobilier, la plus-value est imposée selon le régime des sociétés, qui est beaucoup plus lourd que celui des particuliers.
Quand choisir une SCI familiale ?
La SCI familiale est conçue pour la gestion d’un patrimoine immobilier en famille. Elle permet d’acheter, gérer et transmettre un bien en douceur, tout en évitant les inconvénients de l’indivision.
Les avantages de la SCI familiale
Une gestion flexible du patrimoine
Contrairement à la SARL, la SCI permet d’adapter les règles de gestion aux besoins de la famille. Les statuts peuvent être rédigés sur mesure pour définir qui prend les décisions, comment se répartissent les parts, comment sont transmis les biens…
Une fiscalité plus douce sur la transmission
Avec une SCI, il est possible de transmettre progressivement les parts sociales aux héritiers via des donations successives, en bénéficiant d’abattements fiscaux tous les 15 ans (100 000 € par parent et par enfant).
Une imposition plus avantageuse sur la plus-value
En cas de revente d’un bien détenu en SCI à l’IR, la plus-value est soumise au régime des particuliers avec des abattements progressifs jusqu’à exonération totale après 30 ans.
Les inconvénients de la SCI familiale
Impossible de faire de la location meublée
Une SCI ne peut pas louer des biens meublés de manière habituelle sans être requalifiée en société commerciale. Si c’est l’objectif, mieux vaut choisir une SARL de famille.
Une imposition plus lourde sur les loyers
Les loyers perçus par une SCI sont imposés comme des revenus fonciers, avec peu de déductions possibles(contrairement à la SARL qui permet d’amortir le bien). Si les associés ont un taux marginal d’imposition élevé, la fiscalité peut être lourde.
Difficile de sortir de la SCI
Si un des associés veut revendre ses parts, il doit trouver un acquéreur, ce qui peut être compliqué. Contrairement à une SARL où les parts sont plus facilement cessibles, une SCI est un outil patrimonial conçu pour le long terme.
Comment trancher entre SARL de famille et SCI familiale ?
Le choix dépend avant tout de l’objectif de l’investissement immobilier.
Choisir la SARL de famille si :
- L’objectif est de faire de la location meublée, en résidence principale ou saisonnière.
- On veut optimiser la fiscalité des revenus locatifs avec l’IR et l’amortissement du bien.
- On prévoit une activité commerciale et pas seulement la gestion d’un patrimoine familial.
Choisir la SCI familiale si :
- L’objectif est de gérer et transmettre un patrimoine immobilier en douceur.
- On veut bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse sur la transmission et la revente.
- On privilégie la location nue sur le long terme plutôt qu’une activité commerciale.
Un choix stratégique selon le projet immobilier
En résumé, la SARL de famille est le meilleur choix pour un projet lucratif, notamment la location meublée et la gestion active de biens immobiliers. En revanche, la SCI familiale est un outil patrimonial idéal pour organiser la détention et la transmission d’un bien sur le long terme.
Avant de se lancer, il est essentiel d’anticiper les conséquences fiscales et la gestion à long terme. Un expert-comptable ou un notaire peut aider à affiner le choix en fonction des objectifs de la famille.
Le bon statut, c’est celui qui correspond à la vision et aux ambitions du projet immobilier.
(Crédit photo : iStock – Ziga Plahutar)
