Copropriété : le syndic et le conseil syndical
Par SID Presse, le 23/11/2004
Les immeubles en copropriété sont gérés par une personne morale : le syndicat de copropriété, doté d'une assemblée générale et d'un exécutif, le syndic de copropriété, lequel peut être placé sous le contrôle d'un conseil syndical.
Chargé de l'administration et de la gestion de la copropriété, le syndic a pour principale mission de faire respecter le règlement de copropriété et d'exécuter les décisions de l'assemblée générale.
Pour l'essentiel, ces nouvelles dispositions, applicables depuis le 1 er septembre 2004, se traduisent par un renforcement des droits du conseil syndical, qui peut désormais se faire assister par toute personne de son choix pour l'exécution de sa mission et, pour le syndic, par de nouvelles obligations et quelques modifications de ses modalités d'organisation.
Précisions.
Chargé de l'administration et de la gestion de la copropriété, le syndic a pour principale mission de faire respecter le règlement de copropriété et d'exécuter les décisions de l'assemblée générale.
Remarque
le syndic peut être une personne physique ou une personne morale. En pratique, les syndics sont souvent des professionnels (personne physique ou société), mais il peut également s'agir de syndics bénévoles.
Le conseil syndical est, quant à lui, chargé d'assister le syndic et de contrôler sa gestion.
À noter
la constitution d'un conseil syndical au sein de la copropriété est en principe obligatoire, sauf si l'assemblée générale y renonce par une résolution spéciale.
L'assemblée générale des copropriétaires n'est pas le seul organe de la copropriété dont le fonctionnement a fait l'objet de modifications par le décret du 27 mai 2004 pris en application de la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbains) (voir article Copropriété : les règles d'organisation et de fonctionnement) du 13 décembre 2000. Des modifications affectent également les règles relatives au syndic et au conseil syndical.
Pour l'essentiel, ces nouvelles dispositions, applicables depuis le 1 er septembre 2004, se traduisent par un renforcement des droits du conseil syndical, qui peut désormais se faire assister par toute personne de son choix pour l'exécution de sa mission et, pour le syndic, par de nouvelles obligations et quelques modifications de ses modalités d'organisation.
Précisions.
Le syndic
Contenu et approbation du contrat de mandat de syndic
Le décret précise le contenu du contrat de mandat de syndic. Celui-ci doit mentionner :
Par ailleurs, le décret prévoit que, par une même résolution, l'assemblée générale désigne le syndic et approuve son contrat de mandat à la majorité de l'article 25 (et non plus comme auparavant à la majorité de l'article 24).
Le décret précise que le renouvellement du syndic donne lieu à une nouvelle désignation par l'assemblée générale ; c'est-à-dire que le syndic et le syndicat concluent un nouveau contrat de mandat distinct du précédent.
Lors du changement de syndic, le syndic sortant doit transmettre au syndic entrant, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, toutes les archives du syndicat (notamment le règlement de copropriété, l'état descriptif de division, les plans, etc...). Pour s'assurer du respect de cette obligation, le décret prévoit que, désormais, la transmission des archives doit s'accompagner d'un bordereau récapitulatif des pièces. Et une copie de ce bordereau doit par la suite être transmise au conseil syndical.
Dispense d'ouverture de compte bancaire spécifique à la copropriété
La loi SRU impose au syndic d'ouvrir un compte bancaire ou postal au nom de chaque syndicat dont il assure la gestion.
Toutefois, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25, dispenser les syndics professionnels, ainsi que ceux dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat (ex. : huissier, notaire...), de cette obligation d'ouvrir des comptes séparés.
Le décret précise que l'assemblée générale doit fixer la durée pour laquelle la dispense est accordée. Celle-ci est renouvelable mais cesse de plein droit en cas de désignation d'un nouveau syndic.
Conservation et communication des documents relatifs à la copropriété par le syndic
La loi SRU impose aux copropriétés la tenue de nouveaux documents :
Le décret précise que c'est au syndic de conserver ces documents.
Le syndic remet alors au copropriétaire qui en fait la demande, au frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, du diagnostic technique.
Autorisation des copropriétaires pour la conclusion de contrats avec des personnes liées au syndic
Les contrats conclus entre le syndicat et le syndic ou les personnes qui lui sont liées doivent faire l'objet d'une autorisation spéciale de l'assemblée générale des copropriétaires.
Le décret est venu compléter la liste des personnes qui peuvent être considérées comme liées au syndic.
Jusqu'à présent, celle-ci visait : ses parents ou alliés jusqu'au 3e degré inclus, ou ceux de son conjoint au même degré, et ses salariés. Désormais, sont également visées les personnes liées au syndic par un pacte civil de solidarité (Pacs).
Contrat de mandat au profit du syndic pour l'obtention de subventions publiques
Lorsque des copropriétaires peuvent bénéficier de subventions publiques pour la réalisation de travaux sur les parties communes de l'immeuble, le syndic peut être désigné comme mandataire des copropriétaires pour l'obtention de ces subventions, à condition qu'il s'agisse d'un syndic professionnel.
Le décret précise le contenu du contrat de mandat de syndic. Celui-ci doit mentionner :
- la durée du mandat du syndic ;
- sa date de prise d'effet ;
- les éléments de détermination de la rémunération du syndic ;
- les conditions d'exécution de la mission du syndic, conformément aux dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui définissent les pouvoirs respectifs du syndicat et du syndic.
Par ailleurs, le décret prévoit que, par une même résolution, l'assemblée générale désigne le syndic et approuve son contrat de mandat à la majorité de l'article 25 (et non plus comme auparavant à la majorité de l'article 24).
Rappel
la majorité de l'article 24 (de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis), dite également majorité simple, correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
La majorité de l'article 25, qui est une majorité renforcée, correspond, elle, à la majorité des voix de tous les copropriétaires même non présents, ni représentés.
Renouvellement des fonctions du syndic
La majorité de l'article 25, qui est une majorité renforcée, correspond, elle, à la majorité des voix de tous les copropriétaires même non présents, ni représentés.
Le décret précise que le renouvellement du syndic donne lieu à une nouvelle désignation par l'assemblée générale ; c'est-à-dire que le syndic et le syndicat concluent un nouveau contrat de mandat distinct du précédent.
Rappel
le mandat de syndic de copropriété a en principe une durée de 3 ans maximum, renouvelable plusieurs fois.
Toutefois, pendant le délai de responsabilité des constructeurs de 10 ans (c'est-à-dire le délai de la garantie décennale), le mandat du syndic ne peut excéder une année, renouvelable plusieurs fois, si le syndic, son conjoint, ses parents et alliés jusqu'au 3e degré, son employeur ou ses salariés ont, directement ou non, participé à la construction de l'immeuble. C'est le cas en pratique lorsque le promoteur est syndic provisoire.
Changement de syndic et transmission des documents
Toutefois, pendant le délai de responsabilité des constructeurs de 10 ans (c'est-à-dire le délai de la garantie décennale), le mandat du syndic ne peut excéder une année, renouvelable plusieurs fois, si le syndic, son conjoint, ses parents et alliés jusqu'au 3e degré, son employeur ou ses salariés ont, directement ou non, participé à la construction de l'immeuble. C'est le cas en pratique lorsque le promoteur est syndic provisoire.
Lors du changement de syndic, le syndic sortant doit transmettre au syndic entrant, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, toutes les archives du syndicat (notamment le règlement de copropriété, l'état descriptif de division, les plans, etc...). Pour s'assurer du respect de cette obligation, le décret prévoit que, désormais, la transmission des archives doit s'accompagner d'un bordereau récapitulatif des pièces. Et une copie de ce bordereau doit par la suite être transmise au conseil syndical.
Dispense d'ouverture de compte bancaire spécifique à la copropriété
La loi SRU impose au syndic d'ouvrir un compte bancaire ou postal au nom de chaque syndicat dont il assure la gestion.
Toutefois, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25, dispenser les syndics professionnels, ainsi que ceux dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat (ex. : huissier, notaire...), de cette obligation d'ouvrir des comptes séparés.
Le décret précise que l'assemblée générale doit fixer la durée pour laquelle la dispense est accordée. Celle-ci est renouvelable mais cesse de plein droit en cas de désignation d'un nouveau syndic.
Conservation et communication des documents relatifs à la copropriété par le syndic
La loi SRU impose aux copropriétés la tenue de nouveaux documents :
- un carnet d'entretien de l'immeuble ;
- un diagnostic technique, qui doit également être réalisé avant toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 15 ans.
Le décret précise que c'est au syndic de conserver ces documents.
Le syndic remet alors au copropriétaire qui en fait la demande, au frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, du diagnostic technique.
Autorisation des copropriétaires pour la conclusion de contrats avec des personnes liées au syndic
Les contrats conclus entre le syndicat et le syndic ou les personnes qui lui sont liées doivent faire l'objet d'une autorisation spéciale de l'assemblée générale des copropriétaires.
Le décret est venu compléter la liste des personnes qui peuvent être considérées comme liées au syndic.
Jusqu'à présent, celle-ci visait : ses parents ou alliés jusqu'au 3e degré inclus, ou ceux de son conjoint au même degré, et ses salariés. Désormais, sont également visées les personnes liées au syndic par un pacte civil de solidarité (Pacs).
Contrat de mandat au profit du syndic pour l'obtention de subventions publiques
Lorsque des copropriétaires peuvent bénéficier de subventions publiques pour la réalisation de travaux sur les parties communes de l'immeuble, le syndic peut être désigné comme mandataire des copropriétaires pour l'obtention de ces subventions, à condition qu'il s'agisse d'un syndic professionnel.
