La gestion des immeubles en copropriété est strictement réglementée. Deux grands textes fixent cette réglementation : la loi du 10 juillet 1965 et son décret du 17 mars 1967.
Ces textes imposent aux copropriétés des règles d'organisation et de fonctionnement de la copropriété particulièrement tatillonnes.

Il est vrai que, par nature, la copropriété constitue un mode d'accès à la propriété assez complexe.

Les immeubles en copropriété ont en effet pour particularité de se diviser en parties dites communes et en parties privatives.
Les parties privatives sont les parties de l'immeuble qui sont réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire ou de son locataire (soit essentiellement l'intérieur des appartements et leurs annexes : cave, parking, grenier, combles, etc.).
Les parties communes, elles, sont celles affectées à l'usage et à l'utilité de tous les copropriétaires (gros oeuvre des bâtiments, ascenseur, chauffage central, antenne collective, canalisations collectives... ).

Chaque copropriétaire est propriétaire d'un lot comprenant sa partie privative et une quote-part des parties communes, qui est en principe proportionnelle à l'importance de sa partie privative.
Les droits des copropriétaires sont donc mixtes : un droit de propriété exclusif sur les parties privatives et un droit de copropriété sur les parties communes. Pour gérer cet ensemble complexe, la loi du 10 juillet 1965 prévoit, dans toute copropriété, la mise en place d'une personne morale, appelée syndicat des copropriétaires. Les décisions du syndicat étant prises par les copropriétaires réunis en assemblée générale, décisions dont l'exécution est confiée à un syndic de copropriété, qui peut être placé sous le contrôle d'un conseil syndical. La loi SRU (Solidarité et renouvellement urbains) du 13 décembre 2000 avait apporté certaines modifications au régime des immeubles en copropriété, visant à en améliorer la gestion, à assurer la trésorerie des syndicats et à aider au redressement des copropriétés en difficulté. Cette loi devait encore faire l'objet d'un décret d'application qui a été adopté.

Ses différentes mesures sont réparties en huit thèmes : les mutations de lots de copropriété ; les assemblées générales de copropriété ; le conseil syndical ; le syndic ; les syndicats de forme coopérative ; la comptabilité du syndicat ; la procédure applicable aux syndicats en difficulté et les unions de syndicats de copropriétaires.

S'agissant des mesures relatives aux assemblées générales, elles visent principalement à renforcer le droit des copropriétaires à faire inscrire des questions à l'ordre du jour et à garantir la bonne information de ces derniers avant la tenue de chaque assemblée. Précisions.

Qui convoque l'assemblée ?
En principe, seul le syndic a le pouvoir de convoquer l'assemblée. Quand convoquer l'assemblée ?
Le syndic doit convoquer l'assemblée générale au moins une fois par an, pour l'approbation des comptes. Par ailleurs, le syndic doit également convoquer l'assemblée générale :

• lorsque cette convocation lui est demandée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre de voix inférieur ;

• après qu'il a fait procéder de sa propre initiative à des travaux urgents.

En dehors de ces cas où la convocation est obligatoire, la loi donne au syndic la faculté de convoquer l'assemblée chaque fois qu'il le juge opportun.

Qui convoquer à l'assemblée ?
Tous les copropriétaires doivent être convoqués, sous peine d'annulation de l'assemblée (1). Tous les copropriétaires ont en effet le droit de participer aux assemblées, y compris ceux qui ne seraient pas directement concernés par les questions inscrites à l'ordre du jour. Dans certaines situations particulières, cette règle selon laquelle chaque associé doit être convoqué appelle cependant quelques précisions :

• lorsque le copropriétaire est une personne morale, la convocation doit normalement être adressée à son représentant légal ;

• lorsqu'un lot de copropriété est grevé d'usufruit ou fait l'objet d'une indivision, l'usufruitier et le nu-propriétaire ou les indivisaires doivent être représentés par un mandataire commun. La convocation à l'assemblée doit alors être adressée à ce mandataire commun, qui seul vote aux assemblées ;

• lorsqu'un lot appartient à une société d'attribution, la convocation doit être adressée à chacun de ses associés ;

• lorsqu'un lot appartient à deux époux mariés sous un régime de communauté, il est admis que l'un ou l'autre soit convoqué ;

• lorsqu'un copropriétaire est mineur ou majeur sous tutelle, la convocation doit être adressée à son représentant légal.

Dans le cas d'un majeur sous curatelle, la convocation doit être adressée à la fois à l'incapable et au curateur.

Comment convoquer l'assemblée ?
La convocation doit être écrite et adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, au moins 15 jours avant la réunion, sauf urgence. La convocation doit indiquer :

• le lieu, la date et l'heure de la réunion ;

• l'ordre du jour précis établi par le syndic ;

• les modalités de consultation des justificatifs des charges de copropriété lorsque l'assemblée générale doit statuer sur les comptes.