La copropriété est, on le sait, souvent source de conflits. Parmi les plus fréquents, se trouvent en bonne place ceux relatifs à la réalisation de travaux.

Pour mieux comprendre la nature de ces conflits et les règles applicables en la matière, il convient d'abord de rappeler quelques fondamentaux de la copropriété.

• Les immeubles en copropriété ont pour particularité de se diviser en parties dites communes et en parties privatives.

Les parties privatives sont les parties de l'immeuble qui sont réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire ou de son locataire. C'est le cas principalement de l'intérieur des appartements, équipements intérieurs compris (appareils sanitaires, installations de cuisine...), et de leurs annexes (cave, parking, grenier, combles, etc.).

Les parties communes, elles, sont celles affectées à l'usage et à l'utilité de tous les copropriétaires. Il s'agit notamment, sauf clause contraire du règlement de copropriété :

• des sols, cours, parcs, jardins et voies d'accès ;

• du gros oeuvre des bâtiments (murs porteurs, planchers, plafonds, escaliers, toitures, etc.) ;

• des éléments d'équipements communs (ascenseur, chauffage central, antenne collective, interphone, etc.), y compris les canalisations collectives (d'eau, de gaz, d'électricité, de chauffage, d'évacuation), même lorsqu'elles traversent des locaux privatifs ;

• des coffres, gaines et têtes de cheminées ;

• des locaux des services communs (loge de conciergerie, chaufferie, notamment) ;

• des passages et corridors.

• Chaque copropriétaire est propriétaire d'un lot comprenant sa partie privative et une quote-part des parties communes, qui est en principe proportionnelle à l'importance de sa partie privative. Les droits des copropriétaires sont donc mixtes : un droit de propriété exclusif sur les parties privatives et un droit de copropriété sur les parties communes.

• Pour gérer cet ensemble complexe, la loi du 10 juillet 1965, portant statut de la copropriété, prévoit que toute copropriété doit être gérée par une personne morale, appelée syndicat des copropriétaires.

Les décisions du syndicat sont prises par les copropriétaires réunis en assemblée générale. Et l'exécution de ces décisions est confiée à un syndic de copropriété, lequel peut être placé sous le contrôle d'un conseil syndical. Les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires doivent en principe être adoptées à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Mais cette règle de majorité de principe, appelée majorité de l'article 24, en référence à l'article de la loi du 10 juillet 1965 qui la fixe, connaît deux exceptions prévues aux articles 25 et 26 de cette loi, qui prescrivent des majorités renforcées en raison de l'importance de certaines décisions. Ainsi :

• la majorité de l'article 25 correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires, même ni présents ni représentés ;

• la majorité de l'article 26 correspond, elle, à la majorité des 2/3 des voix plus la majorité des copropriétaires.

Ces différentes règles de majorité trouvent à s'appliquer pour décider d'engager des travaux sur les parties communes dans la copropriété, chacune d'elles correspondant à une catégorie de travaux. De là surviennent d'ailleurs les principaux conflits en matière de travaux réalisés dans le cadre d'une copropriété. Car ces règles de majorité sont impératives, et une décision d'entreprendre des travaux qui n'aurait pas été votée à la majorité requise par la loi, suite à une mauvaise qualification de la nature des travaux, peut être annulée après coup par le juge.
Toute la difficulté est donc de bien déterminer la nature des travaux à entreprendre, pour pouvoir appliquer la bonne règle de majorité. Mais précisément en la matière, la distinction entre certaines catégories de travaux est parfois délicate. Explications.