Bail d'habitation : la délivrance du congé au locataire
Par SID Presse, le 05/12/2005
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régissant les baux d'habitation se révèle particulièrement protectrice pour le locataire. À tel point que certains propriétaires se sentent parfois prisonniers du bail qu'ils ont consenti.
Il est vrai que la possibilité pour le propriétaire de donner congé au locataire pour mettre fin au contrat de bail est particulièrement réglementée.
Ainsi, à peine de nullité, le congé doit obligatoirement être délivré, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier au moins 6 mois avant l'expiration du contrat de bail, sachant que le point de départ de ce délai de préavis(1) est constitué par la réception du congé par le locataire.
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 autorise en effet le bailleur à donner congé au locataire seulement pour les motifs suivants :
- décision de reprendre le logement pour l'habiter ;
- décision de reprendre le logement pour le vendre ;
- ou pour tout motif légitime et sérieux.
Chacun de ces cas de congé étant soumis à des règles précises qu'il convient de connaître, tant le contentieux en la matière est abondant.
Il est vrai que la possibilité pour le propriétaire de donner congé au locataire pour mettre fin au contrat de bail est particulièrement réglementée.
Précision
la loi du 6 juillet 1989 s'applique à tout contrat de location portant sur des locaux loués nus par un particulier pour un usage d'habitation principale, ou à usage mixte (c'est-à-dire à la fois pour usage d'habitation et pour usage professionnel), ainsi que sur des locaux accessoires (jardins, garages...).
Sont donc notamment exclus de son champ d'application : les locations meublées, les logements de fonction, les locaux à usage exclusivement professionnel, les locations saisonnières, ainsi que les baux commerciaux avec habitation qui relèvent de la réglementation applicable aux baux commerciaux.
En effet, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n'autorise le propriétaire à délivrer congé au locataire que pour certains motifs et à condition de respecter un formalisme particulièrement tatillon.
Sont donc notamment exclus de son champ d'application : les locations meublées, les logements de fonction, les locaux à usage exclusivement professionnel, les locations saisonnières, ainsi que les baux commerciaux avec habitation qui relèvent de la réglementation applicable aux baux commerciaux.
Ainsi, à peine de nullité, le congé doit obligatoirement être délivré, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier au moins 6 mois avant l'expiration du contrat de bail, sachant que le point de départ de ce délai de préavis(1) est constitué par la réception du congé par le locataire.
En pratique
à cet égard, mieux vaut notifier le congé par un acte d'huissier que par lettre recommandée. En effet, en cas d'envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception, les tribunaux considèrent que la date de réception de la notification est celle de la remise effective du pli recommandé à son destinataire. Ainsi, dans l'hypothèse où le locataire n'est pas allé chercher la lettre à La poste ou si la lettre a été renvoyée au bailleur, faute d'avoir pu être remise au locataire, le délai de préavis pourrait ne pas être respecté et le congé serait ainsi frappé d'irrégularité.
Le congé doit en outre être motivé, c'est-à-dire que le bailleur doit indiquer les raisons qui le poussent à vouloir donner congé au locataire, sachant que ce congé ne peut être délivré que pour certains motifs limitativement énumérés par la loi.
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 autorise en effet le bailleur à donner congé au locataire seulement pour les motifs suivants :
- décision de reprendre le logement pour l'habiter ;
- décision de reprendre le logement pour le vendre ;
- ou pour tout motif légitime et sérieux.
Chacun de ces cas de congé étant soumis à des règles précises qu'il convient de connaître, tant le contentieux en la matière est abondant.
(1) Pendant la durée du préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a effectivement occupé les locaux. À l'expiration du délai de préavis, le locataire perd son droit à occuper les locaux loués.
Congé en vue de la reprise pour habiter
Le bailleur peut délivrer congé au locataire s'il souhaite reprendre le logement pour l'habiter lui-même, ou s'il veut faire occuper le logement par un parent proche, qui ne peut être que :
- son conjoint ou la personne avec qui il est lié par un Pacs ;
- son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé ;
- un ascendant ;
- un descendant.
Le congé qui indiquerait que la reprise est motivée par la volonté du bailleur de reprendre le logement pour l'utiliser comme pied-à-terre serait irrégulier et pourrait à la demande du locataire être annulé par les juges.
Mais si le congé ne laisse apparaître aucune irrégularité (c'est-à-dire si le propriétaire ne précise pas s'il entend utiliser le logement comme habitation principale ou secondaire), alors le locataire sera contraint, à l'expiration du bail, de quitter le logement. Ce n'est qu'après son départ qu'il pourra agir devant les tribunaux en faisant valoir qu'en réalité, le logement n'est pas occupé par le propriétaire (ou le bénéficiaire de la reprise) à titre d'habitation principale.
De manière générale, le locataire ne peut contester la reprise du logement - en l'absence d'irrégularité apparente de l'acte de congé - qu'une fois celle-ci devenue effective, c'est-à-dire donc seulement après son départ du logement.
Ce n'est en effet qu'une fois le locataire sorti du logement que les juges, à la demande de ce dernier, pourront contrôler la réalité de la reprise, c'est-à-dire vérifier que le propriétaire ou le proche pour lequel il a indiqué souhaiter reprendre le logement occupe bien celui-ci à titre d'habitation principale.
En pratique, les actions des locataires devant les tribunaux pour faire contrôler la réalité de la reprise sont très fréquentes.
Le fait est qu'il est assez courant que des propriétaires délivrent au locataire un congé pour reprise pour habiter le logement, alors que leur véritable intention est de vendre ou louer le logement ou encore de l'utiliser seulement comme résidence secondaire.
Dans le cadre de ce contrôle, s'il apparaît que le propriétaire (ou le bénéficiaire de la reprise) n'occupe pas effectivement le logement à titre d'habitation principale, ou qu'il a, peu de temps après la date d'effet du congé, mis en vente ou en location le logement, les juges pourront considérer que le propriétaire est coupable de fraude et à ce titre le condamner à verser des dommages et intérêts au locataire.
Toutefois, le locataire, dans ce cas, ne peut exiger sa réintégration dans le logement.
- son conjoint ou la personne avec qui il est lié par un Pacs ;
- son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé ;
- un ascendant ;
- un descendant.
Important
le nom et l'adresse des bénéficiaires de la reprise doivent impérativement être mentionnés dans le congé. En revanche, le bailleur n'a pas à justifier les raisons qui l'amènent à vouloir reprendre le logement pour l'habiter ou pour y faire habiter ses proches. Le locataire ne peut donc contester devant les juges le congé en faisant valoir que le bailleur n'a pas besoin du logement, ou qu'il avait les moyens de se loger ailleurs.
En outre, le congé pour reprise en vue d'habiter le logement implique que le bailleur souhaite utiliser le logement à titre d'habitation principale, et non comme résidence secondaire ou saisonnière.
Le congé qui indiquerait que la reprise est motivée par la volonté du bailleur de reprendre le logement pour l'utiliser comme pied-à-terre serait irrégulier et pourrait à la demande du locataire être annulé par les juges.
Mais si le congé ne laisse apparaître aucune irrégularité (c'est-à-dire si le propriétaire ne précise pas s'il entend utiliser le logement comme habitation principale ou secondaire), alors le locataire sera contraint, à l'expiration du bail, de quitter le logement. Ce n'est qu'après son départ qu'il pourra agir devant les tribunaux en faisant valoir qu'en réalité, le logement n'est pas occupé par le propriétaire (ou le bénéficiaire de la reprise) à titre d'habitation principale.
De manière générale, le locataire ne peut contester la reprise du logement - en l'absence d'irrégularité apparente de l'acte de congé - qu'une fois celle-ci devenue effective, c'est-à-dire donc seulement après son départ du logement.
Ce n'est en effet qu'une fois le locataire sorti du logement que les juges, à la demande de ce dernier, pourront contrôler la réalité de la reprise, c'est-à-dire vérifier que le propriétaire ou le proche pour lequel il a indiqué souhaiter reprendre le logement occupe bien celui-ci à titre d'habitation principale.
En pratique, les actions des locataires devant les tribunaux pour faire contrôler la réalité de la reprise sont très fréquentes.
Le fait est qu'il est assez courant que des propriétaires délivrent au locataire un congé pour reprise pour habiter le logement, alors que leur véritable intention est de vendre ou louer le logement ou encore de l'utiliser seulement comme résidence secondaire.
Dans le cadre de ce contrôle, s'il apparaît que le propriétaire (ou le bénéficiaire de la reprise) n'occupe pas effectivement le logement à titre d'habitation principale, ou qu'il a, peu de temps après la date d'effet du congé, mis en vente ou en location le logement, les juges pourront considérer que le propriétaire est coupable de fraude et à ce titre le condamner à verser des dommages et intérêts au locataire.
Toutefois, le locataire, dans ce cas, ne peut exiger sa réintégration dans le logement.
En pratique
l'occupation doit être effective après la date d'effet du congé. Mieux vaut donc pour le bailleur ne pas trop attendre avant d'habiter le logement ou y faire habiter le proche bénéficiaire de la reprise, afin de ne pas éveiller les soupçons sur la réalité de ses intentions quant à la reprise du logement...
Mais, par la suite, lui ou le bénéficiaire de la reprise pourront se contenter d'y rester seulement quelques mois, la loi ne fixant aucune durée minimale après la reprise.
L'essentiel est que l'occupation du logement par le bailleur ou le bénéficiaire de la reprise soit effective et d'une durée raisonnable. Il a ainsi été jugé qu'une durée d'occupation à titre de résidence principale de 5 mois était suffisante.
Mais, par la suite, lui ou le bénéficiaire de la reprise pourront se contenter d'y rester seulement quelques mois, la loi ne fixant aucune durée minimale après la reprise.
