Les commerces installés dans un ensemble commercial

L'application du statut des baux commerciaux aux locaux loués dans un ensemble plus vaste.

Cassation civile, 3e ch., 19 janvier 2005, n° 03-15283

Les locations d'immeubles ou de locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant immatriculé au registre du commerce et des sociétés sont en principe soumises au statut des baux commerciaux. Ce régime très protecteur permet au commerçant de bénéficier d'une certaine stabilité : bail d'une durée minimale de 9 ans, droit au renouvellement, droit à une indemnité d'éviction en cas de refus du bailleur de renouveler le bail. Toutefois, pour bénéficier de ce statut, le locataire doit être propriétaire d'un véritable fonds de commerce. Et tel n'est pas toujours le cas pour celui qui exploite son activité commerciale au sein d'un autre établissement ou d'un ensemble commercial plus vaste : une boutique installée dans l'enceinte d'une grande surface, un bar dans une salle de spectacle, un restaurant à l'intérieur d'un terrain de golf...

L'application du statut des baux commerciaux est en effet réservée à celui qui détient une propriété commerciale, c'est-à-dire qui dispose d'une clientèle propre (il ne doit pas y avoir de confusion possible entre la clientèle du commerçant et celle de l'établissement plus vaste dans lequel il est installé) et d'une autonomie de gestion (horaires d'ouverture distincts de ceux de l'espace commercial, accès libre et spécifique?). Mais en plus, les magistrats viennent de juger que l'occupant d'un local intégré dans un ensemble commercial plus vaste ne doit pas être soumis à des contraintes incompatibles avec le libre exercice de son activité.
Ainsi, la propriété commerciale a été reconnue à une boutique, accessible à une clientèle distincte de celle de l'hôtel dans lequel elle était située, et dont l'exploitation n'était pas entravée par les contraintes, particulièrement d'horaires, imposées par le règlement intérieur de l'hôtel.

Bailleur et preneur peuvent toujours convenir de soumettre volontairement leur bail au statut des baux commerciaux, à condition qu'il ne relève pas d'un autre statut impératif (bail rural par exemple). Dans ce cas, toutes les dispositions impératives du statut (sur le congé, la révision du loyer, la déspécialisation, le droit au renouvellement, la cession) trouvent à s'appliquer sans que les parties puissent y déroger.