Crédit-bail immobilier et crédit-bail de fonds de commerce

Zoom sur 2 contrats très proches l'un de l'autre

Si dans ses grandes lignes, le régime de ces deux types de crédit-bail est assez proche du crédit-bail mobilier relatif aux biens d'équipement et matériel, quelques spécificités, dues à la nature des biens financés, doivent être soulignées. Explications.

Par un crédit-bail immobilier, une société de crédit-bail (le crédit-bailleur) donne en location un immeuble à usage professionnel, acheté par elle ou construit pour son compte. L'opération est destinée à permettre au locataire (le crédit-preneur) de devenir propriétaire de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l'expiration du bail, moyennant un prix résiduel. À savoir : les contrats de crédit-bail immobilier sont généralement conclus pour une durée assez longue, en général 15 ans. Ainsi, comme le crédit-bail mobilier, le crédit-bail immobilier s'analyse en un contrat de location assorti de la possibilité pour le preneur d'acquérir la propriété du bien loué. En pratique : ce sont majoritairement les PME qui ont recours au crédit-bail immobilier, en raison des difficultés qu'elles rencontrent dans l'obtention de crédits bancaires pour financer l'achat d'un bien immobilier à usage professionnel. Mécanisme du crédit-bail immobilier Le mécanisme classique de l'opération de crédit-bail immobilier est le suivant : l'entreprise souhaitant financer l'achat d'un immeuble en crédit-bail s'adresse à une société de crédit-bail immobilier. Celle-ci, après avoir agréé le dossier, donne mandat au crédit-preneur d'agir pour son compte en vue de l'acquisition du bien immobilier. Dans les faits, c'est donc le crédit-preneur qui va négocier l'achat du bien, mais juridiquement c'est la société qui en sera l'acheteur et le propriétaire.

Il existe des variantes à ce schéma classique. Ainsi, l'opération de crédit-bail immobilier peut donner lieu à la constitution d'une SCI. Le schéma est le suivant : le crédit-preneur et le crédit bailleur constituent ensemble une SCI. La SCI ainsi créée achète le bien immobilier. Le crédit-preneur s'engage à prendre à bail l'immeuble. De son côté, le crédit-bailleur s'engage à céder ses parts dans la SCI.
À l'issue de la période convenue, le crédit-preneur a alors le choix entre :
- lever la promesse de vente des parts consenties par la société de crédit-bail ;
- restituer l'immeuble à la SCI ;
- conclure un contrat de location pure et simple portant sur cet immeuble. Autre variante : le lease-back. Par cette opération, une entreprise propriétaire de l'immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce vend cet immeuble à une société de crédit-bail qui va par la suite lui consentir aussitôt un crédit-bail sur cet immeuble. Le lease-back constitue ainsi un moyen pour les entreprises de se procurer les liquidités nécessaires à la réalisation de certains investissements sans avoir à se priver des locaux dans lesquels elles exploitent leur activité. Obligations du crédit-bailleur Seuls les établissements financiers sont habilités à conclure à titre habituel des opérations de crédit-bail. Les contrats de crédit-bail doivent donc être conclus par un établissement de crédit.

Comme tout bailleur, le crédit-bailleur est tenu au respect d'un certain nombre d'obligations : obligations de délivrance, d'entretien et de garantie, etc.

Mais généralement, les contrats de crédit-bail prévoient le transfert de la plupart de ces obligations au crédit-preneur et la renonciation de ce dernier à tout recours contre le crédit-bailleur.
En contrepartie de cette renonciation, le contrat prévoit le transfert au bénéfice du crédit-preneur des différents droits en garantie dont le bailleur est habituellement titulaire, et notamment le droit en recours en garantie contre les vices cachés ou encore le recours en garantie décennale pour les malfaçons dont serait affecté l'immeuble. Obligations du crédit-preneur La principale obligation du crédit-preneur consiste bien sûr en le paiement des loyers aux échéances prévues.

Il doit également jouir personnellement des lieux loués, sauf autorisation du bailleur d'en sous-louer tout ou partie.

Il doit en outre satisfaire à des obligations d'assurance.

Par ailleurs, comme nous l'avons vu plus haut, la plupart des contrats de crédit-bail mettent à la charge du crédit-preneur des obligations incombant en principe au crédit-bailleur.
C'est ainsi notamment qu'en plus de l'obligation d'entretien et de réparation locative, le crédit-preneur peut être tenu de réaliser les travaux de réparation incombant normalement au propriétaire, notamment les travaux des grosses réparations. Crédit-bail et bail commercial Le crédit-bail immobilier est un contrat de location, mais il ne vaut pas bail commercial de l'immeuble. À noter : les règles du droit commun du bail commercial incompatibles avec le crédit-bail doivent donc être écartées. Aussi, en cas de redressement judiciaire du crédit-preneur, les règles applicables à la résiliation du bail commercial sont inapplicables. Mais le bail conclu par le crédit-preneur avec un locataire étant un contrat distinct du contrat de crédit-bail, il peut être assujetti aux règles du bail commercial lorsque les conditions de ce bail sont réunies.

Cette sous-location doit toutefois être autorisée par le crédit-bail. Et même acceptée par le crédit-bailleur la sous-location ne crée pas de liens de droit entre le crédit-bailleur et le sous-locataire et ne transfère donc pas à ce dernier le bénéfice de l'option d'achat que comporte le contrat principal.
En outre, en cas de résiliation du contrat de crédit-bail ou de non-levée de l'option par le crédit-preneur, le sous-locataire ne pourra pas se maintenir dans les lieux. Formalités Publicité Lorsque les contrats de crédit-bail immobilier ont une durée supérieure à 12 ans, une publicité doit être effectuée par le crédit-bailleur au registre foncier tenu par le conservateur des hypothèques. En pratique : le coût de cette formalité n'est pas neutre ; il peut représenter 2 à 3 % du montant de l'opération. Enregistrement En revanche, bien qu'il soit assorti d'une promesse de vente, le contrat de crédit-bail n'est pas assujetti à l'obligation d'enregistrement prescrite par la loi (article 1840 CGI) pour les promesses unilatérales de vente d'immeubles. Régime fiscal des loyers Le régime fiscal des loyers de crédit-bail varie en fonction de la date de conclusion du contrat.

Pour les contrats conclus avant le 1^er janvier 1996, les loyers versés par le crédit-preneur constituent normalement dans leur intégralité des charges déductibles.

Pour ceux conclus depuis le 1^er janvier 1996, les possibilités de déduction des loyers varient notamment selon les deux régimes suivants :

• le régime général : si le prix de levée d'option est inférieur au coût d'acquisition du terrain par le crédit-bailleur, la quote-part des loyers prise en compte pour la détermination du prix de cession de l'immeuble à l'issue du contrat, et qui se rapporte à des éléments non amortissables, n'est pas déductible du résultat imposable du crédit-preneur ;

• le régime des bureaux situés en Île-de-France : la quote-part n'est déductible du résultat imposable du crédit-preneur que dans la limite des frais d'acquisition de l'immeuble et de l'amortissement que le crédit-preneur aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire du bien objet du contrat. Fin du contrat de crédit-bail immobilier L'opération de crédit-bail immobilier prend normalement fin soit par la levée d'option du crédit-preneur, soit par l'arrivée du terme fixé par les parties.

Exceptionnellement, elle peut prendre fin par la résiliation anticipée du contrat demandée par l'une des parties. Levée d'option Le contrat de crédit-bail peut prendre fin de manière anticipée par la levée d'option du crédit-preneur. Celui-ci devient ainsi propriétaire du bien moyennant le versement d'une somme d'argent correspondant à la valeur résiduelle. À savoir : les droits de mutation à titre onéreux au paiement desquels est tenu le crédit-preneur à l'occasion de l'acquisition de l'immeuble sont assis sur le prix de cession et non sur la valeur vénale à la date de l'acquisition, à moins que la durée de la location en crédit-bail n'ait été trop brève. Arrivée du terme À l'issue de la période convenue, le crédit-preneur peut au choix :
- accéder à la propriété en payant la valeur résiduelle de l'immeuble loué ;
- conclure un contrat de location pure et simple portant sur cet immeuble. Résiliation du contrat de crédit-bail S'agissant de la résiliation à l'initiative du crédit-bailleur, celle-ci intervient généralement par la mise en jeu d'une clause résolutoire insérée dans le contrat, aux termes de laquelle il est prévu que le contrat sera résilié de plein droit pour toute défaillance du crédit-preneur dans l'exécution de ses obligations.

Quant à la résiliation à l'initiative du crédit-preneur, il s'agit d'un droit que le contrat ne peut supprimer. La loi impose en effet aux contrats de crédit-bail, à peine de nullité, de prévoir la possibilité pour le preneur de résilier le contrat.

Mais le contrat de crédit-bail peut librement déterminer les conditions les crédit-preneur pourra exercer sa faculté de résiliation, avec une limite toutefois : ces conditions ne doivent pas être dissuasives. Elles ne doivent donc pas aboutir à ce que le crédit-preneur soit tenu de verser au crédit-bailleur une somme équivalant à celle qu'il percevrait si le contrat était exécuté jusqu'à son terme ou résilié pour défaillance du locataire.

Ont toutefois été jugées valables les clauses de résiliation prévoyant à la charge du crédit-preneur :

• une indemnité de résiliation égale à la totalité des loyers restant dus jusqu'à l'expiration contractuelle du crédit-bail mais limitée au montant cumulé de 10 années entières de loyers ;

• une indemnité égale aux charges contractuelles dues jusqu'à la relocation ou la vente de l'immeuble, dès lors que le preneur peut proposer au bailleur un repreneur qu'il ne pourrait refuser que pour des motifs légitimes.

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