Bail commercial

Conclusion, répartition de la charge des dépenses, révision du loyer.... Découvrez les grands principes d'un régime particulièrement complexe.

La plupart des commerçants ne sont pas propriétaires des locaux dans lesquels ils exploitent leurs fonds de commerce et se sont trouvés contraints, un jour ou l'autre, de conclure un contrat de bail, indispensable à l'exercice de leur activité. Un contrat au régime complexe dont il faut matriser les principes directeurs. La conclusion du contrat de bail En principe, le régime protecteur des baux commerciaux ne s'applique que si le locataire est un commerçant ou un industriel inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS), ou un artisan immatriculé au répertoire des métiers. De plus, pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le commerçant doit être propriétaire de son fonds de commerce, c'est-à-dire disposer de sa propre clientèle et d'une véritable autonomie de gestion. Tel n'est pas toujours le cas pour ceux qui exploitent leur activité commerciale au sein d'un autre établissement (un centre commercial par exemple).
Toutefois, un bail ne satisfaisant pas aux conditions légales du statut des baux commerciaux peut y être assujetti sur accord exprès du bailleur et du locataire, à condition que cette option n'ait pas pour effet d'éluder un autre statut de bail d'ordre public (les baux ruraux par exemple).

En soumettant les baux commerciaux à un statut particulier et protecteur, la loi a permis à ces acteurs de la vie commerciale de bénéficier d'une relative stabilité.
Ainsi, la durée minimale du bail de 9 ans, le droit à son renouvellement dont bénéficie le locataire, les indemnités de résiliation auxquelles il peut prétendre en cas de non-renouvellement constituent pour lui des avantages indéniables.

Cependant, les bailleurs considèrent trop souvent en pratique les contrats qu'ils font signer aux preneurs comme des contrats d'adhésion, c'est-à-dire des contrats ne pouvant être ni modifiés, ni aménagés.
Or, si certaines dispositions du statut des baux commerciaux sont impératives, d'autres peuvent en revanche être soumises à une véritable discussion entre les parties. Encore faut-il connaître les points et les clauses sur lesquels il convient de porter plus particulièrement son attention. L'objet du bail Les lieux loués doivent être décrits le plus précisément possible dans le contrat de bail.
Et afin d'éviter toute contestation ultérieure, vérifiez que les locaux mis à votre disposition correspondent bien à ceux décrits dans le bail. En particulier, les dépendances et locaux accessoires doivent expressément être visés dans le contrat.

Faites également préciser les modalités d'accès aux locaux et les conditions d'utilisation des parties communes.
À défaut, votre propriétaire pourra considérer que l'utilisation des parties communes (droit de passage pour la clientèle, livraison, etc.) n'est qu'une tolérance révocable à tout moment. La destination des lieux Les activités exercées dans les lieux loués doivent être définies le plus largement possible. Exigez toujours qu'en plus de votre activité principale, les activités complémentaires soient également indiquées dans le contrat. Cette précaution vous évitera d'avoir à solliciter l'autorisation du bailleur pour étendre votre activité.

Évidemment, les baux " tous commerces " sont toujours à privilégier. Mais attention, cette faculté pour le locataire de modifier son activité sans autorisation du bailleur a souvent pour contrepartie la fixation d'un loyer plus élevé. La durée du bail Un bail commercial a obligatoirement une durée d'au moins 9 ans. Précision : il est possible de fixer une durée supérieure à 9 ans. Mais cela est fortement déconseillé car, en cas de renouvellement, le bailleur pourra réévaluer le loyer du bail au-delà de la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction. Mais, sauf clause contraire, le locataire peut résilier le bail tous les 3 ans, à la seule condition de donner congé au propriétaire au moins 6 mois à l'avance. Remarque importante : le contrat peut contenir une clause par laquelle le locataire renonce à sa faculté de résilier le bail tous les 3 ans. Par ailleurs, la loi permet au locataire de résilier à tout moment le bail lorsqu'il fait valoir ses droits à la retraite, sous réserve de respecter le préavis de 6 mois. À savoir : cette faculté n'est pas réservée aux exploitants de fonds de commerce personnes physiques, mais est également ouverte aux associés uniques personnes physiques d'EURL, ainsi qu'aux associés majoritaires de SARL qui se trouvent dans la même situation depuis 2 ans, lorsque l'EURL ou la SARL est titulaire du contrat de bail. En outre, il existe des cas de résiliation légale (en cas de destruction totale par cas fortuit des locaux par exemple) ou judiciaire (notamment pour inexécution par une partie du contrat de bail).
Enfin, les parties peuvent décider d'un commun accord de mettre fin au contrat de bail pour diverses raisons. Attention : les locataires qui ne souhaitent pas s'engager sur le long terme ont la possibilité de déroger au statut des baux commerciaux en concluant un bail de courte durée. Cependant, ce type de bail, d'une durée maximale de 2 ans, ne leur offre aucune sécurité. Dans bien des cas, le bail commercial de 9 ans, avec possibilité de résiliation à l'expiration de chaque période triennale, permet de moduler suffisamment la durée de leur engagement. Le loyer du bail Le propriétaire et le locataire fixent librement le loyer initial. Préparez donc soigneusement cette négociation. Et comparez le prix demandé par le propriétaire à ceux pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires.
En général, le loyer annuel hors taxes représente entre 6 % et 12 % de la valeur vénale des locaux. En pratique : si vous envisagez de réaliser des travaux importants, il est d'usage de négocier, même en cours de bail, un allègement ou une franchise temporaire de loyer, ou encore une prise en charge partielle du coût des travaux par votre propriétaire. Le contrat peut en outre prévoir la périodicité des échéances (mensuelle ou trimestrielle), la date, le lieu, le mode de règlement, le paiement des charges à leur coût réel ou évaluées forfaitairement.

Et si un pas-de-porte ou droit au bail est exigé par le bailleur, il doit être mentionné dans le contrat.
Considéré soit comme un supplément de loyer payé d'avance, soit comme une indemnité destinée à dédommager la dépréciation de l'immeuble loué, le pas-de-porte est, comme le loyer initial, librement fixé par les parties. Le dépôt de garantie Étant donné les sommes quelquefois exigées par le bailleur, ce dernier a souvent tendance à se prémunir du défaut de paiement du preneur.
Cela se traduit en pratique, lors de la conclusion du contrat, par le versement entre les mains du bailleur d'une somme d'argent à titre de loyers d'avance ou de dépôt de garantie, ou bien encore par une clause prévoyant qu'en cas de cession de bail, le cédant sera garant solidaire du cessionnaire pour l'exécution du bail transmis. À savoir : les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêts au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour la fraction qui excède une somme correspondant au montant du loyer de plus de deux termes. La répartition des charges En principe, le locataire supporte les frais de rédaction et d'enregistrement du bail, les charges courantes de copropriété, les taxes locatives (voirie, ordures ménagères, etc.) et le droit de bail. Le propriétaire assume, sauf clause contraire, les frais de gestion de l'immeuble (salaire du concierge, assurance de l'immeuble et impôt foncier). En pratique : votre bail peut prévoir une répartition différente des charges. Si votre bailleur vous impose le paiement de charges supplémentaires, négociez en contrepartie une diminution du loyer. Et évitez toujours les clauses qui fixent de façon forfaitaire les charges remboursables au propriétaire. Celles-ci sont en effet fréquemment la source de conflits entre propriétaire et locataire. L'entretien et les travaux La réglementation des baux commerciaux, contrairement à celle applicable aux baux d'habitation, ne fournit pas de liste de répartition des charges de travaux entre le propriétaire et le locataire. Elle se contente de fixer quelques grands principes généraux. Et encore ceux-ci n'ont-ils rien d'impératif pour les parties au contrat de bail, qui peuvent prévoir des modalités de répartition différentes. La révision du loyer La réglementation des baux commerciaux prévoit que le loyer peut être révisé tous les 3 ans, à la demande du bailleur ou du locataire : c'est ce que l'on appelle la révision triennale. Important : toute clause du contrat de bail par laquelle le propriétaire ou le locataire renoncerait à son droit de demander cette révision du loyer est nulle.
Mais les parties peuvent prévoir d'autres systèmes de révision du loyer, en insérant dans le contrat de bail des clauses spécifiques. On distingue ainsi principalement trois types de clauses de révision du loyer : les clauses d'échelle mobile, les clauses " recettes " et les clauses de révision annuelle. Les clauses d'échelle mobile Les clauses d'échelle mobile permettent aux parties de renégocier le montant du loyer en cas d'évolution importante d'un indice choisi par elles et figurant dans le contrat de bail. Un indice de référence qui doit toujours être en relation directe avec l'objet ou l'activité de l'une des parties.
Plus précisément, les clauses d'échelle mobile permettent au locataire ou au propriétaire de demander une révision du loyer chaque fois que, par le jeu de la clause, le loyer se trouverait augmenté ou diminué de plus de 25 % par rapport au loyer précédemment fixé.
Elles permettent ainsi une révision plus rapide du loyer. Avec elles, nul besoin d'attendre l'expiration d'un délai de 3 ans pour former une demande en révision. Précision : les clauses d'échelle mobile n'excluent en revanche pas le jeu de la révision triennale. D'autant qu'à défaut d'accord des parties sur le montant du loyer révisé, le juge en déterminera le montant en appliquant les principes de la révision triennale. Les clauses " recettes " Les clauses " recettes " (parfois appelées clauses de loyer variable) fixent le loyer en fonction des recettes ou du chiffre d'affaires du locataire.
Ce type de clause, contrairement aux clauses d'échelle mobile, fait obstacle au jeu de la révision triennale, et ce même si la clause " recettes " ne porte que sur une fraction du loyer. Les clauses de révision annuelle Le contrat de bail peut prévoir - c'est de plus en plus fréquent en pratique - que le loyer sera révisé automatiquement, chaque année (à chaque date anniversaire du contrat), en fonction de l'évolution de l'indice trimestriel du coût de la construction.
Cette solution présente l'avantage de la simplicité, mais n'interdit pas aux parties de solliciter un déplafonnement de l'évolution du montant du loyer en cas de modification notable de l'environnement commercial, ce que l'on appelle les " facteurs locaux de commercialité ". La clause de non-concurrence Par une clause de non-concurrence, le bailleur s'engage à ne pas exercer, directement ou indirectement, une activité concurrente de celle du locataire dans le même immeuble, ni à louer une autre partie de l'immeuble susceptible de permettre l'exercice d'une activité similaire. Une clause fort utile donc ! La clause de non-rétablissement Cette clause est à proscrire car elle interdit au locataire, à l'expiration du contrat de bail, d'exercer la même activité dans un certain rayon géographique. Valable quand elle est suffisamment limitée, elle contraindra le commerçant à se priver de tout ou partie de sa clientèle. La clause résolutoire Par cette clause, les parties décident dans quelles hypothèses et selon quelles modalités les agissements de l'une ou l'autre partie auront pour effet de mettre fin au contrat.
En pratique, cette clause est insérée le plus souvent au profit du bailleur.
À ce titre, la plupart des baux commerciaux prévoient la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du locataire à l'une de ses obligations contractuelles, et notamment en cas de défaut de paiement d'une seule échéance du loyer.

• 1
• 2
• 3
• 4
• 5

À lire également...

• Crédit-bail immobilier et crédit-bail de fonds de commerce
• Crédit-bail mobilier
• Bail commercial : le bail de courte durée