Bail commercial : le bail de courte durée
Lorsqu'il est conclu pour une durée de deux ans au plus, le bail échappe au statut des baux commerciaux.
Par Christophe Pitaud, le 12/06/2007
Présentation
Intérêts du bail de courte durée : Lorsqu'ils concluent un bail portant sur un local à usage commercial pour une durée inférieure ou égale à deux ans, bailleur et preneur peuvent convenir que ce contrat ne sera pas soumis aux règles impératives régissant les baux commerciaux. Ce faisant, ils disposent d'une souplesse qu'ils n'auraient pas avec un bail classique.
Ce type de convention, appelé bail de courte durée (ou encore bail précaire), peut être utilisé pour des locaux provisoirement installés, appelés à disparaître ou à changer d'affectation à court ou moyen terme, ou tout simplement lorsque propriétaire et locataire souhaitent s'engager de façon temporaire.
Régime juridique : Le bail de courte durée est en tous points dérogatoire au statut des baux commerciaux. Il est soumis aux stipulations prévues par les parties dans le contrat ainsi qu'aux dispositions de droit commun inscrites dans le Code civil en matière de location.
De fait, il offre au locataire peu de stabilité sur le fonds loué. En effet, celui-ci ne bénéficie pas du droit au renouvellement du bail et doit, à l'expiration du contrat, quitter les lieux sans pouvoir revendiquer l'octroi d'une quelconque indemnité d'éviction (sauf stipulation contractuelle contraire).
Expiration du bail : Si, à l'expiration de la période de deux ans (ou de la durée convenue), les parties décident de renouveler leur convention ou de conclure un nouveau bail portant sur les mêmes locaux, le contrat devient, cette fois, régi par le statut des baux commerciaux, les cocontractants lui donneraient-ils une qualification différente. En effet, la possibilité de déroger au statut n'est valable que pour le premier bail, même s'il est d'une durée inférieure à deux ans.
Le locataire peut toutefois renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux, à condition que cette renonciation intervienne postérieurement au renouvellement ou à la conclusion du nouveau bail.
Ce type de convention, appelé bail de courte durée (ou encore bail précaire), peut être utilisé pour des locaux provisoirement installés, appelés à disparaître ou à changer d'affectation à court ou moyen terme, ou tout simplement lorsque propriétaire et locataire souhaitent s'engager de façon temporaire.
Régime juridique : Le bail de courte durée est en tous points dérogatoire au statut des baux commerciaux. Il est soumis aux stipulations prévues par les parties dans le contrat ainsi qu'aux dispositions de droit commun inscrites dans le Code civil en matière de location.
De fait, il offre au locataire peu de stabilité sur le fonds loué. En effet, celui-ci ne bénéficie pas du droit au renouvellement du bail et doit, à l'expiration du contrat, quitter les lieux sans pouvoir revendiquer l'octroi d'une quelconque indemnité d'éviction (sauf stipulation contractuelle contraire).
Expiration du bail : Si, à l'expiration de la période de deux ans (ou de la durée convenue), les parties décident de renouveler leur convention ou de conclure un nouveau bail portant sur les mêmes locaux, le contrat devient, cette fois, régi par le statut des baux commerciaux, les cocontractants lui donneraient-ils une qualification différente. En effet, la possibilité de déroger au statut n'est valable que pour le premier bail, même s'il est d'une durée inférieure à deux ans.
Le locataire peut toutefois renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux, à condition que cette renonciation intervienne postérieurement au renouvellement ou à la conclusion du nouveau bail.
Modèle de clause relative à la durée du bail précaire
- Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de ....[24 mois maximum] à compter du ...
- La durée du présent bail ne sera susceptible d'aucune reconduction et expirera le ..., même à défaut de dénonciation pour cette date.
- Conformément aux dispositions de l'article L. 145-5 du Code de commerce, les parties soussignées entendent formellement déroger, en toutes ses dispositions, au statut des baux commerciaux édicté par les articles L. 145-1 et suivants dudit Code de commerce.
Conseils
Lors de la conclusion du bail précaire, les parties doivent indiquer expressément et de façon claire et non équivoque leur volonté de se placer hors du champ d'application du statut des baux commerciaux. À défaut, le contrat risquerait d'être requalifié en bail commercial en cas de litige.
Le risque de requalification EN BAIL COMMERCIAL est encouru lorsque le preneur demeure dans les lieux au-delà d'une durée de deux ans (ou de la durée convenue) sans opposition du bailleur. Pour que les intentions du bailleur soient dénuées de toute ambiguïté, celui-ci doit prendre la précaution, même si la loi ne l'exige pas, de les faire connaître au preneur en lui délivrant congé, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, quelque temps avant le terme du contrat.
