Franchise : ce qu'il faut savoir avant de signer son bail

Pour démarrer en franchise, il faut acheter un "droit au bail", dont chaque clause doit être étudiée avec le plus grand soin.

En France, lorsqu'on veut exploiter un magasin, soit on acquiert un fonds de commerce, soit on achète le droit au bail d'un magasin vide. Dans le premier cas, racheter un fonds de commerce en activité en vue de transformer le magasin n'est intéressant que si son prix équivaut à celui du droit au bail d'un emplacement équivalent. Sinon, mieux vaut acheter un droit au bail, qui garantit au locataire la possibilité d'exercer durablement son activité sous certaines conditions. En règle générale, plus le loyer est bas, plus le droit au bail est cher, du moins dans les bonnes rues commerçantes. Le prix dépend aussi du contenu du bail et du délai restant avant son expiration. Le bail précise ainsi la nature des commerces qui peuvent être exercés dans le magasin. Un bail "tous commerces" est plus cher qu'un bail réservé à une activité donnée. Toutefois, on peut demander la "déspécialisation" du bail au propriétaire des murs, moyennant le versement d'une indemnité ou l'augmentation du loyer.

Le bail le plus avantageux est le bail dit "3-6-9". Le locataire peut le résilier tous les trois ans, tandis que le propriétaire doit attendre neuf ans. Et s'il le résilie, il doit indemniser le commerçant ou lui proposer un emplacement équivalent. C'est ce qui garantit la "propriété commerciale". Il existe aussi des baux de deux ans, "à l'américaine", mais un franchiseur ne peut accepter que son partenaire dispose d'un bail plus court que le contrat de franchise. Par ailleurs, il est préférable d'indiquer dans le bail que la clientèle appartient au locataire, au franchisé. En effet, plusieurs propriétaires de magasins ont tenté de se débarrasser de locataires sans les indemniser, sous prétexte que la clientèle appartenait à l'enseigne. Toutefois, la jurisprudence leur a donné tort jusqu'à présent.

Pour les franchises qui veulent s'implanter dans les meilleures rues de centre-ville ou de prestigieux centres commerciaux (emplacements n°1), c'est quasi impossible, sauf coup de chance. En revanche, pour les autres, c'est envisageable, car il existe des catégories de magasins présentant un droit au bail faible, voire nul. C'est le cas des magasins "boîtes" des zones commerciales, dont les loyers sont en revanche élevés. Cela concerne aussi les emplacements de nouveaux centres commerciaux (attention, car ils sont difficiles à obtenir sans l'aide d'un franchiseur). Et enfin, les emplacements n° 2 (rues adjacentes aux grandes artères), qui peuvent convenir aux franchises qui n'exigent pas un gros passage piétonnier. Il faut néanmoins signer un bail précisant l'activité exercée et obtenir un bail "3-6-9". En effet, dans certains centres commerciaux sont pratiqués des baux d'une durée supérieure à dix ans qui, au terme de la loi, permettent pratiquement au propriétaire d'augmenter les loyers à sa guise, ce qui a suscité de nombreux conflits, notamment aux Quatre-Temps à la Défense.

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