Immobilier : le Borloo-neuf

Le dispositif immobilier Borloo-neuf permet de diminuer de manière significative le montant imposable de ses revenus fonciers.

Acheter un bien immobilier neuf et le louer peut donner droit à certains avantages fiscaux, notamment à la faculté de déduire une partie du prix de l'investissement des revenus tirés de la location. Rien de nouveau, penserez-vous ! Puisque depuis plus de dix ans, les mécanismes fiscaux destinés à favoriser l'achat d'un bien immobilier se succèdent à un rythme soutenu.
Pourtant, et c'est une première, depuis le 1^er septembre 2006, l'acquéreur d'un logement neuf ou assimilé, destiné à être loué, peut choisir entre deux dispositifs fisca-lement attractifs, le « Robien-recentré » ou le nouveau « Borloo-populaire », dit « Borloo-neuf ».
Ce récent dispositif complète le Robien nouvelle version et s'applique lorsque le logement est donné en location à titre d'habitation principale à un locataire disposant de revenus modestes ou moyens.
Juridiquement, le dispositif Borloo-neuf constitue une option du dispositif Robien-recentré. Ce qui explique, en pratique, que la majeure partie des caractéristiques applicables au régime Robien-recentré - investisseurs et investissements concernés, nature des opérations éligibles, destination et situation géographique des logements, affectation à la location du logement, calcul de l'amortissement, obligations déclaratives... - le sont également au dispositif Borloo-neuf.
Mais le propriétaire d'un logement, neuf ou réhabilité, qui opte pour le dispositif Borloo-neuf doit accepter de respecter des conditions plus contraignantes pour, en contrepartie, bénéficier d'avantages beaucoup plus attractifs fiscalement que dans le cadre du dispositif Robien-recentré.
Et à la différence du dispositif Robien-recentré, dont la date d'entrée en vigueur est fixée au 1^er septembre 2006, le dispositif Borloo-neuf peut, par tolérance et sous certaines conditions, être appliqué depuis le 1^er janvier 2006 au lieu du 1^er septembre 2006.

• L'amortissement du prix du logement
Le premier avantage fiscal consiste, comme pour le Robien-recentré, en une déduction au titre de l'amortissement du prix initial d'acquisition ou de construction.
La personne qui investit à usage locatif peut ainsi déduire de ses revenus une partie du prix de revient de son investissement à raison de 6 % pendant les 7 premières années et de 4 % pendant les 2 années suivantes.
Et, à l'issue de la période initiale de 9 ans, le propriétaire peut, par périodes de 3 ans et pour une durée maximale de 6 ans, bénéficier d'un complément de déduction égal à 2,5 % du prix d'acquisition en cas de poursuite, de renouvellement du bail ou de changement de titulaire du bail. Au total, sur 15 ans, c'est donc 65 % du prix d'acquisition qui peut être amorti.
• Et une déduction forfaitaire de 30 %
En outre, la déduction d'une fraction du prix d'achat du logement est assortie d'un second avantage fiscal qui permet à l'investisseur d'appliquer une déduction forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts fonciers générés par cet investissement, sur une période pouvant aller de 9 à 15 ans.
Mais ces avantages ont un prix. En contrepartie, le propriétaire doit prendre l'engagement de donner son bien en location nue à usage d'habitation principale pendant au moins 9 ans. Et pour bénéficier du dispositif Borloo-populaire, cet engagement doit, en outre, prévoir que :
- le locataire est une personne autre qu'un ascendant ou un descendant ;
- le loyer et les ressources du locataire n'excèdent pas certains plafonds.
La condition tenant aux ressources du locataire s'apprécie à la date de signature du bail, peu important que les revenus du locataire augmentent par la suite, et les ressources prises en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l'année N-2.
Les plafonds de loyers doivent, eux, être respectés pendant toute la période couverte par l'engagement de location et sont inférieurs aux 4/5 de ceux prévus pour le Robien-recentré.

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