Cessions immobilières : l'imposition des plus-values immobilières

Panorama des principales modalités d'imposition des plus-values immobilières en vigueur depuis le début de l'année 2004.

Depuis de nombreuses années déjà, il est de bonne politique pour les dirigeants de séparer l'immobilier d'entreprise de ses éléments d'exploitation. L'immobilier est alors donné en location à la société d'exploitation par le dirigeant ou par la SCI qu'il a constituée pour y loger l'immobilier professionnel. Du coup, c'est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s'applique aux cessions de ces locaux ou des parts de la SCI. Un régime d'imposition qui a été profondément modifié depuis le 1^er janvier 2004, et que l'administration a commenté il y a peu. L'occasion de dresser un panorama des principales modalités d'imposition en vigueur depuis 2 ans.

Entrent dans le champ d'application des plus-values immobilières toutes les cessions à titre onéreux (ventes, échanges, apports en société) réalisées par des particuliers et portant sur :
- des biens immobiliers bâtis ou non bâtis ;
- des parts de sociétés à prépondérance immobilière non soumises à l'impôt sur les sociétés (la vente des titres de SCI soumise à l'impôt sur les sociétés relève en revanche désormais du dispositif d'imposition des plus-values de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux) ;
- des droits immobiliers (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc.).

Le dispositif d'imposition des plus-values immobilières des particuliers se caractérise par un certain nombre d'exonérations :
- exonération des ventes de logements qui constituent la résidence principale du vendeur au moment de la vente ;
- exonération des cessions dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 €, étant précisé que cette limite s'apprécie bien par bien, en tenant compte de la valeur en pleine propriété de l'immeuble cédé ;
- exonération des ventes de logements ou terrains objets d'une expropriation d'utilité publique, à condition que le montant de l'indemnité soit intégralement réutilisé pour acquérir, construire, reconstruire ou agrandir d'autres locaux dans les 12 mois.

Le calcul de la plus-value brute Dans un premier temps, il y a lieu de calculer une plus-value brute en soustrayant du prix de cession du bien immobilier ou des titres son ou leur prix d'acquisition.
Dans ce cadre, le prix de cession correspond au prix réel figurant dans l'acte, majoré des charges en capital et des indemnités stipulées au profit du cédant et réduit, sur justificatif, du montant de la TVA acquittée et de certains frais supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession. La valeur du mobilier vendu n'est, elle, pas prise en compte pour la détermination de la plus-value immobilière imposable, à la condition toutefois que l'existence et la valeur vénale de ces biens au jour de la cession soient justifiées (production de factures, inventaire de commissaires-priseurs, etc.). Quant au prix d'acquisition, il correspond au prix effectivement acquitté par le cédant. Et lorsque le bien a été acquis à titre gratuit - c'est-à-dire par succession ou donation -, le prix ou la valeur à retenir à compter du 1^er janvier 2005 correspond à la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, tenant compte éventuellement de l'abattement de 20 % pratiqué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble qui constitue, au jour du décès, la résidence principale du défunt, lorsque, à la même date, cet immeuble est également occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant ou par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ou de son conjoint. Un prix d'acquisition qui peut être majoré d'un certain nombre de dépenses consenties sur l'immeuble vendu. Ainsi, viennent en majoration du prix d'acquisition - pour leur montant réel - les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration que le vendeur a pu engager, à condition toutefois que ces dépenses n'aient pas été déduites de l'impôt sur le revenu du propriétaire, qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives et que les travaux relatifs à de telles dépenses aient été réalisés par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure. Des dépenses qui, point important, peuvent être évaluées forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition, sans que le cédant ait à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs, pour les immeubles bâtis cédés plus de 5 ans après leur acquisition. De même, les frais d'acquisition peuvent être ajoutés au prix d'acquisition, les frais fiscaux notamment (droits d'enregistrement, de succession ou de donation). Les abattements applicables Une fois calculée, la plus-value brute est diminuée d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention à compter de la 6^e, ce qui exonère les plus-values au terme de la 15^e année de détention du bien immobilier. Ensuite, le montant de la plus-value imposable est diminué d'un montant de 1 000 € pour chaque vente d'un bien immobilier. L'imposition de la plus-value Une fois calculée, la plus-value nette est en principe soumise, à la source, par le notaire rédacteur de l'acte, à une imposition forfaitaire au taux de 16 %, majorés de la CSG, de la CRDS et des prélèvements sociaux, soit à un taux d'imposition global fixé actuellement à 27 %.

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